Налог с продажи квартиры в 2026 году: как рассчитать и сколько платить

Продажа квартиры — это не только поиск покупателя и подписание договора, но и возможные обязательства перед налоговой. Рассказываем, в каких случаях придется заплатить и как корректно посчитать сумму, которую предстоит перечислить в ФНС.

Рассчитать цену полиса можно онлайн с помощью калькулятора страхования квартиры, а при покупке применить промокод HomeBLOG20 на скидку 10%.

Когда надо платить, а когда — нет

Продажа любого имущества означает получение дохода, а доходы в России облагаются НДФЛ. Поэтому по общему правилу со сделки по недвижимости нужно заплатить налог. При этом НДФЛ рассчитывают не со всей суммы, указанной в договоре, а именно с выгоды. Если объект достался вам бесплатно, например, жилье вам подарила двоюродная тетя, считается, что расходов на его приобретение вы не несли. Значит, при продаже доходом будет почти вся сумма, которую отдал покупатель. Если же недвижимость сначала была куплена, а затем продана, доход — это разница между ценой двух сделок.

Пример. Вы приобрели жилье за 6 870 000 ₽, а спустя время выручили с его продажи 9 210 000 ₽. Доход будет равен 2 340 000 ₽ — эти цифры возьмут для расчета НДФЛ.

А если цена продажи меньше, чем стоимость покупки? Допустим, объект был куплен за 7 450 000 ₽, а реализован за 6 585 200 ₽. Фактически получен убыток. В этом случае налог не начисляется.

Однако есть еще одно важное правило: даже при наличии дохода НДФЛ может не возникнуть, если соблюден минимальный срок владения. Он установлен Налоговым кодексом и зависит от способа получения недвижимости. Если необходимый срок выдержан, доход полностью освобождается от налогообложения.

Минимальный срок владения — это сколько?

Закон устроен так: если вы владели жильем много лет, его продажа не рассматривается как вариант быстрого обогащения. Поэтому и налог с вас не потребуют.

Этот период называется минимальным сроком владения. Если вы были собственником дольше него, доход от продажи освобождается от НДФЛ. Если срок меньше — нужно подать декларацию и рассчитать налог. В стандартной ситуации минимальный срок владения составляет 5 лет.

Пример: Валентин приобрел студию в новостройке в январе 2020 года и захотел расстаться с ней в сентябре 2023 года. Недвижимость была в собственности менее 5 лет, продать квартиру он мог только с уплатой налога. Чтобы не нести дополнительные расходы, Валентин не стал торопиться с продажей и дождался февраля 2026.

Но есть ситуации, когда закон предусматривает сокращенный срок — 3 года. Это относится к случаям, когда квартира:

• получена по наследству;
• досталась в подарок от мамы, папы, брата или другого близкого родственника;
• перешла в собственность в результате приватизации;
• получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
• на дату сделки была вашим единственным жильем.

Пока недвижимость находится в собственности, она остается вашим финансовым активом, поэтому разумно позаботиться о ее защите. Полис страхования квартиры позволит получить выплату, если дома случится пожар, потоп или другое происшествие. Компенсация поможет оперативно устранить последствия повреждений, сохранить ликвидность объекта и впоследствии продать его без снижения цены. Оформить такую страховку можно онлайн и выгодно, пока действует промокод HomeBLOG20 на скидку 10%.

От какой даты отсчитывать срок владения

Для налоговой имеет значение не день подписания договора, а дата госрегистрации права собственности. Именно она отражена в ЕГРН, и именно с нее начинается отсчет.

Передача ключей, фактическое проживание или расчеты между сторонами на срок не влияют — важна только официальная регистрация.

Есть и отдельные ситуации, когда действуют специальные правила:

• при наследовании срок считают со дня смерти наследодателя, а не с момента получения свидетельства;
• при покупке по ДДУ — с даты регистрации права собственности на построенный объект;
• если жилье приобретено через ЖСК — со дня полной выплаты паевого взноса.

Пример. Сергей подписал ДКП 22 января 2024 года, но собственникам по документам стал только 9 февраля 2024 года. Если он продаст эту недвижимость 8 февраля 2027 года, трех лет еще не будет — даже несмотря на то, что договор заключен раньше.

Поэтому перед продажей стоит проверить дату регистрации. Иногда разница всего в несколько дней может повлиять на необходимость платить налог.

Какое жилье считают единственным

Чтобы применить сокращенный трехлетний срок владения, проданная недвижимость должна быть единственным жилым объектом у собственника на дату перехода права к тому, кто приобрел объект. Даже небольшая доля в другой квартире может лишить права считать проданное жилье единственным.

Однако есть послабление. Если новое жилье куплено не раньше чем за 90 дней до продажи прежнего, старый объект все равно признается единственным для целей налогообложения.

Пример: Артем продал квартиру 3 октября 2026 года. Новую недвижимость он зарегистрировал 20 августа 2026 года — за 44 дня до сделки. В этом случае проданный объект все равно будет считаться единственным. А вот если бы у него оставалась еще одна комната или даже 1/8 доля в другом жилье, правило «единственного объекта» уже не применялось бы, и пришлось ориентироваться на 5-летний срок владения.

Когда родители могут продать жилье без НДФЛ

Для семей с детьми действует отдельное правило: даже если минимальный срок владения еще не истек, налог с продажи квартиры в 2026 году можно не платить. Это специальная льгота, но воспользоваться ею получится только при одновременном соблюдении всех требований.

Освобождение возможно, если:

• в семье как минимум двое детей до 18 лет (или до 24 лет — при очном обучении);
• новое жилье куплено в том же году, когда продан прежний объект, либо не позднее 30 апреля следующего года;
• площадь нового объекта больше проданного или его кадастровая стоимость выше;
• кадастровая стоимость проданной недвижимости не превышает 50 млн рублей;
• на момент сделки семье не принадлежит более 1/2 в другом жилом помещении, которое по площади больше приобретаемого.

Смысл льготы — поддержать семьи, которые улучшают жилищные условия, а не зарабатывают на перепродаже.

Сколько платить: как рассчитать налог с продажи квартиры

Если минимальный срок владения не выдержан и льготы не подходят, сумму налога придется определить самостоятельно и отразить в декларации. Расчет строится по понятному алгоритму.

Шаг 1. Определите доход для расчета

В большинстве случаев доходом считается сумма, указанная в ДКП. Но если цена явно ниже рыночной, налоговая сравнит ее с 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи и возьмет для расчета большую величину.

Проще говоря: если в договоре стоит слишком маленькая сумма, ориентироваться будут на кадастровую.

Например, жилье продано за 4 380 000 ₽. Кадастр — 7 260 000 ₽. 70% от кадастровой стоимости — 5 082 000 ₽. Поскольку 4 380 000 ₽ меньше 5 082 000 ₽, доход для расчета налога составит 5 082 000 ₽, а не сумма из договора.

Именно от этой цифры дальше рассчитывают налоговую базу и сам НДФЛ.

Шаг 2. Уменьшите доход

После того как установили доход от продажи, его можно уменьшить — а значит, сократить и сумму налога. Закон предусматривает два способа:

• уменьшить доход на фиксированный имущественный вычет 1 000 000 ₽;
• вычесть фактические расходы на приобретение этого объекта, если сохранились подтверждающие документы.

Применить оба варианта одновременно нельзя — выбирают тот, что выгоднее в конкретной ситуации.

Например, недвижимость приобретена за 963 800 ₽, а реализована за 2 412 650 ₽.

Если учитывать расходы, база составит: 2 412 650 − 963 800 = 1 448 850 ₽.

Если использовать вычет, база будет: 2 412 650 − 1 000 000 = 1 412 650 ₽.

В этом случае выгоднее применить имущественный вычет — налог будет рассчитан с меньшей суммы.

Важно учитывать еще один момент: расходы не обязательно должны быть понесены именно вами. Если объект получен по наследству или по договору дарения, при продаже можно уменьшить доход на расходы предыдущего собственника — при условии, что есть документы, подтверждающие его покупку.

Пример: мать приобрела жилье за 5 417 900 ₽, а затем оформила дарение сыну. Сын продал недвижимость за 6 089 300 ₽. Если сохранились договор и платежные документы матери, налог можно считать с разницы — 671 400 ₽, а не со всей суммы продажи.

Шаг 3. Примените ставку НДФЛ

Когда налоговая база определена, остается применить ставку. Для налоговых резидентов России в 2026 году по доходам от продажи недвижимости действует двухступенчатая шкала:

• 13% — если налоговая база за год не превышает 2,4 млн ₽;
• 15% — на сумму превышения свыше 2,4 млн ₽.

Важно: повышенная ставка применяется не ко всей сумме, а только к части, которая выходит за предел 2,4 млн ₽.

Пример.

После вычета налоговая база составила 3 270 000 ₽.

Расчет будет таким:

2 400 000 × 13% = 312 000 ₽

870 000 × 15% = 130 500 ₽

Итого налог — 442 500 ₽.

Как рассчитать налог с продажи квартиры нерезиденту

Если человек проводил за пределами России большую часть года и находился в стране меньше полугода за год, то он считается нерезидентом. При продаже недвижимости для таких продавцов действует другая ставка — 30%. При этом воспользоваться стандартным вычетом в 1 000 000 ₽ нельзя. Налог считают со всей суммы полученного дохода, а если цена сделки занижена — ориентируются на 70% кадастровой стоимости объекта.

Как и когда платить налог с продажи квартиры

Если по итогам расчета у вас получился налог к уплате, его нужно задекларировать и перечислить в бюджет в установленные сроки.

Сначала подается декларация 3-НДФЛ — в налоговую по месту регистрации. Сделать это нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Если жилье продано в 2026 году, отчитаться необходимо до 30 апреля 2027 года. Удобнее всего делать это онлайн через веб-версию или приложение ФНС: часть данных подтягивается автоматически. Останется проверить информацию, внести недостающие сведения и прикрепить документы.

После подачи декларации сумма налога появится в личном кабинете.

Оплатить НДФЛ нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи.

Если сделка состоялась в 2026 году, перечислить деньги необходимо не позднее 15 июля 2027 года. Оплату можно провести также через ЛК налогоплательщика.

Как законно не платить налог

Если недвижимость была в собственности менее 3 лет, продать квартиру и не платить НДФЛ нельзя. Использовать сомнительные с точки зрения закона способы уменьшения налоговой базы тоже не стоит. Иногда стороны договариваются указать в договоре цену ниже реальной, а разницу передать наличными. Такая схема незаконна и несет риски прежде всего для покупателя: в случае спора или расторжения сделки вернуть можно будет только сумму, указанную в договоре. Кроме того, если цена занижена, налог все равно могут рассчитать исходя из кадастрового минимума. В итоге экономии может не быть, а риск — останется.

Встречается и другая схема — отдельный договор на «неотделимые улучшения» (встроенную мебель, окна и т. п.), чтобы часть суммы вывести из цены квартиры. Если такие расходы реально были и подтверждены документами — их можно учесть. Но фиктивные договоры создают риски доначисления, штрафов и судебных споров.

Мы разобрали, как посчитать налог и не переплатить. Но в реальной жизни «съесть» выгоду может не только НДФЛ. Пока жилье оформлено на вас, оно остается вашей ответственностью. Пожар, затопление или другое происшествие может заставить снизить. Страхование жилья позволяет сохранить его стоимость и не делать срочный ремонт за свой счет.