Как продать квартиру, если один из собственников против

Так бывает: захотели продать общую квартиру, идея устраивает всех, кроме одного совладельца. Он категорически отказывается от сделки, тянет время, спорит о сумме или просто пропал. Расскажем, как продать квартиру если один собственник против.

Важно определить форму собственности

Прежде чем искать выход, нужно понять, какая у квартиры форма собственности — от этого зависит, что можно делать.

Долевая собственность

Это самый распространенный вариант, особенно после приватизации или наследования. У каждого владельца есть своя доля. Она может быть любой, например, 1/2 или 7/20. Продать квартиру целиком можно только по согласию всех собственников. Но каждый имеет право распоряжаться своей долей: подарить, завещать, продать (с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве). То есть доля — самостоятельный объект, хоть и «привязан» к общему жилью.

Совместная собственность

Она возникает, когда доли не выделены, чаще всего у супругов. Формально квартира принадлежит обоим, без указания, кому сколько. Здесь важен принцип — любое распоряжение имуществом только по взаимному согласию. Если один из супругов против, сделка невозможна до тех пор, пока доли не будут определены: добровольно через соглашение или суд (СК РФ, ст. 35).

Понять, какая у вас форма, просто: закажите выписку из ЕГРН. Если в документе указаны доли — собственность долевая; если нет — совместная.

Что делать, если нет единогласия

Когда один из собственников против продажи, ситуация быстро заходит в тупик. По закону распоряжение квартирой возможно только по согласию всех владельцев, и формально один отказ блокирует сделку. Но варианты решить вопрос есть.

Переговоры и соглашение

Начинать стоит не с посещения нотариуса, а с разговора со вторым собственником. Важно понять, почему именно человек против. Чаще всего спор не про принцип, а про деньги: не устраивает цена, доля в выручке, сроки выезда или расходы на сделку: налоги, оплату услуг риэлтора, нотариуса.

Попробуйте зафиксировать договоренности письменно: кто сколько получает, кто оплачивает оформление, как делится аванс. Если второй владелец не согласен с ценой продажи и считает, что за квартиру можно получить больше денег, стоит привлечь независимого оценщика и ориентироваться на его отчет. Иногда помогает вариант компенсации — доплатить несогласному собственнику его «ожидания» из общей суммы, чтобы не терять время на споры.

Главное — не торопиться выставлять квартиру на продажу и тем более брать аванс с покупателя, пока позиция всех совладельцев не ясна. Иначе рискуете попасть в юридическую ловушку: обязательства перед покупателем уже есть, а продать квартиру вы не можете.

Выкуп доли или обмен на другое жилье

Если уговорить не удается, вариант № 2 — выкупить долю несогласного. Это честнее и быстрее, чем тянуть всех в суд. Цена — по рыночной оценке или по согласованию сторон. После сделки вы становитесь единственным владельцем и можете спокойно продать квартиру.

Иногда проще предложить обмен: меньшую квартиру, комнату или долю в другом объекте — в зачет его части. Как правило, такой «натуральный размен» работает, если у человека остаются бытовые или семейные мотивы не расставаться с жильем, но он не против реальной компенсации.

Если же договориться не выходит, остаются юридические инструменты. О них — дальше.

Как принудить собственника продать долю через суд

Принудить совладельца продать свою долю можно только при наличии веских оснований.
Суд может присудить компенсацию за долю и прекратить право собственности ее владельца — но только при совокупности условий:

• Доля признана незначительной. Такой считается доля, которую нельзя выделить. Например, собственнику принадлежит 1/5 однокомнатной квартиры или 1/10 «трешки» площадью 50 м².
• У владельца нет существенного интереса пользоваться недвижимостью, в которой есть доля. Он не оплачивает ЖКУ, не участвует в ремонте жилья, вообще не появляется в квартире.
• Собственник доли имеет другое жилье.

Если владелец живет в квартире, то шанс на покупку у него доли через суд невелик. Также суд скорее встанет на сторону ответчика, если долю собственника сложно признать незначительной. Например, он владеет 1/4 в 4-комнатной 80-метровой квартире.

Когда шансы признать долю незначительной невелики, лучше попробовать другие законные способы решения проблемы. В противном случае рискуете потерять время, деньги на оценку стоимости квартиры, помощь юристов и не получить результата.

Как подать в суд, чтобы принудительно выкупить долю

Перед обращением в суд нужно попробовать договориться — направить по почте ценное письмо с уведомлением о вручении, в котором предложить собственнику незначительной доли продать ее по рыночной цене. Если в течение 10 дней ответа не последует, письмо останется невостребованным или ответом будет отказ, можно обращаться в суд.

Для подачи искового заявления в суд нужно подготовить доказательства:

• выписку из ЕГРН, подтверждающую, что собственник доли владеет другим жильем;
• чеки на оплату коммунальных услуг, материалов для ремонта, другие платежные документы, указывающие на то, что именно истец тратился на содержание недвижимости;
• отчет об оценке рыночной цены квартиры или документ о кадастровой стоимости;
• банковскую выписку, демонстрирующую наличие на счету суммы, достаточной для выкупа доли.

Дополнительно можно приложить показания свидетелей о том, что собственник доли долгое время (3 года и более) не посещал квартиру.

От подачи иска до вынесения решения может пройти как несколько месяцев, так и больше года. Все зависит от того, будет ли ответчик защищать свое право владеть долей. На любом этапе можно заключить мировое соглашение: выкупить долю на согласованных условиях, предоставить ответчику взамен другое жилье, изменить порядок пользования квартирой.

Как продать долю

Если один из собственников упирается, продать всю квартиру целиком невозможно — ни нотариус, ни Росреестр сделку не зарегистрируют. Но это не значит, что ситуация безвыходная. Можно продать только свою долю.

Простой и наименее конфликтный путь — предложить долю тем, кто уже владеет остальной частью квартиры. Более того, это делать обязательно, так как у второго собственника есть преимущественное право покупки согласно ст. 250 ГК РФ.

Важно зафиксировать факт предложения доли второму собственнику. Как это можно сделать:

• составить уведомление в двух экземплярах, на втором попросить владельца доли указать факт получения и расписаться;
• направить телеграмму или ценное письмо с уведомлением по адресу регистрации собственника;
• уведомить о продаже через нотариуса.

Во всех случаях уведомление должно содержать цену продажи. Причем она не может быть больше той, которая будет предлагаться другим потенциальным покупателям в случае отказа. Если впоследствии продать долю дешевле, можно столкнуться с неприятностями: совладелец докажет, что условия продажи были другими, получит право выкупить долю по фактической цене и отменить сделку.

У совладельца есть месяц, чтобы принять решение. Если письменного согласия не последует, значит собственник отказался от своего преимущественного права и можно продать долю постороннему покупателю.

Иногда возможное появление «третьего лица» заставляет несговорчивого собственника все же согласиться на продажу квартиры целиком по нормальной рыночной цене.

Сложные случаи

Иногда даже при формально понятной схеме что-то идет не по плану. В каждом из этих сценариев действовать нужно особенно аккуратно.

В квартире есть доли несовершеннолетних

Если в числе владельцев есть ребенок, любые операции с квартирой требуют разрешения органов опеки и попечительства. Главный принцип — сделка не должна ухудшать жилищные условия подопечного: по площади, качеству жилья, району или праву пользования.

На практике это означает: продать квартиру можно только вместе с покупкой другого жилья, куда будет оформлена доля ребенка не меньше прежней. Опека тщательно проверяет документы. Разрешение выдается на конкретную сделку, и без него Росреестр регистрацию не проведет.

Ипотека, арест, залог, сервитут

Любое обременение — ограничение для свободной продажи. Если квартира в ипотеке, нужно письменное согласие банка; иногда он сам участвует в сделке, направляя деньги сразу на погашение кредита. При аресте или залоге сначала нужно снять ограничение: оплатить долг, закрыть исполнительное производство или дождаться снятия обременения через суд.

Если собственник пропал или уклоняется

Бывает, что совладелец просто исчез — не выходит на связь, живет за границей или принципиально не подписывает документы. В таком случае единственный законный путь — через суд.

Если человек действительно пропал и его местонахождение неизвестно, можно подать заявление о признании его безвестно отсутствующим. После этого суд назначает управляющего имуществом, который действует в интересах оставшихся собственников.

Если же собственник просто игнорирует письма и встречи, важно зафиксировать его уклонение: отправить нотариальные уведомления, письма с уведомлением. Эти доказательства пригодятся, если дело все-таки дойдет до суда — тогда будет понятно, что вы действовали добросовестно и пытались договориться.

Коротко о главном

Продать квартиру, где один из собственников против, — задача непростая, но решаемая. Главное — действовать строго в правовом поле и не пытаться «ускорить» процесс сомнительными способами. Основные рекомендации:

• Начинайте с переговоров. Часто несогласие связано не с принципом, а с деньгами или условиями выезда. Оценка и компромисс обходятся дешевле, чем суд.
• Фиксируйте все письменно. Любое предложение о выкупе доли, переписка, уведомления — ваши доказательства, что вы действовали по закону.
• Проверяйте ограничения заранее. Выписка из ЕГРН покажет аресты, залоги и доли несовершеннолетних. Это убережет от сюрпризов на этапе сделки.

Если вы покупаете квартиру или долю в ипотеку, вам может пригодиться полис титульного страхования. Он покрывает риск потери права собственности из-за юридических проблем. Например, оспаривания приватизации, дарения, продажи по доверенности и в других ситуациях. При утрате права собственности по решению суда покупатель получает компенсацию в пределах страховой суммы (как правило, сумму долга по ипотеке перед банком).