Как сдать квартиру правильно: пошаговая инструкция

Многие вещи сложно делать в первый раз. Сдавать жилье, например. Непонятно, делать ли ремонт, какую цену поставить, заключать ли договор. Рассказываем, как сдать квартиру в аренду правильно и выгодно: не продешевить и верно оформить документы.

Подготовьте квартиру

Знаете, что общего между свиданием и показом квартиры? В обоих случаях очень важно сразу произвести хорошее впечатление. Потенциальные арендаторы часто принимают решение в первые минуты осмотра.

Что точно стоит сделать:

1. Убедитесь, что в квартире есть самое необходимое. Людей, которые переезжают со своей мебелью и техникой, на рынке аренды мало. Поэтому лучше ориентироваться на тех, кто хочет снять квартиру, готовую для жизни. Минимум для однокомнатной или студии: кухонный гарнитур, стол со стульями, холодильник, плита, стиральная машина, спальное место и шкаф.
2. Уберите личные вещи. К ним относится все, что не пригодится будущим жильцам, и то, что вы не хотите отдавать им в пользование. Например, старые книги и бабушкин сервиз, который дорог как память. Лучше всего вывезти такие предметы. Еще можно собрать все эти вещи в одной комнате и закрыть ее на замок. Но тогда придется сдавать, например, трешку как двушку или двушку как однушку.
3. Проведите генеральную уборку и хорошо проветрите комнаты. Вычищенные окна, свежий воздух и отсутствие пыли сразу добавляют жилью 100 очков к ухоженности.
4. Приведите в порядок сантехнику, электрику и отделку. Не обязательно делать ремонт: скорее всего, затраты не окупятся. Но точно нужно починить подтекающий кран, заменить перегоревшие лампочки, закрепить болтающуюся дверную ручку.

Если совсем нет времени или желания заниматься подготовкой, эту задачу можно поручить профессионалу — хоумстейджеру. Специалист оценит состояние объекта, определит его целевую аудиторию и поможет правильно подготовить жилье к сдаче.

Определитесь с ценой

Самый простой способ определить справедливую стоимость месячного проживания в своей квартире — изучить рынок аренды. Посмотрите актуальные предложения на площадках с объявлениями. Отталкивайтесь от цены, которую установили другие арендодатели на аналогичные квартиры. Аналогичные — это объекты того же возраста, метража, с похожим качеством отделки и набором мебели и техники.

У вас есть шанс сдать жилье на 10–15% дороже, если:

• совсем недавно завершили ремонт и купили новую мебель и технику;
• окна выходят на парк, пруд или другие приятные глазу объекты;
• квартира отличается от аналогичных более удачной планировкой или другими особенностями.

Чтобы точно не продешевить, установите цену на 5–7% выше среднерыночной на первую неделю поиска. Если просмотров мало или все отказываются — снизьте до среднего уровня. Это позволит не упустить выгоду, но и не затянуть поиск арендатора. Если квартира долго не сдается по вашей цене — это четкий сигнал рынка. Лучше уменьшить стоимость сейчас, чем терять деньги на простое.

Приступайте к поиску арендаторов

На этом этапе вам помогут хорошие фотографии и грамотно составленное объявление.

Как сделать привлекательные фото:

• Снимайте квартиру при естественном дневном свете из окна.
• Уберите из кадра все личное и лишнее: одежду, косметику, посуду, фотографии, магниты на холодильнике.
• Сфотографируйте все помещения общим планом — так, чтобы было видно минимум два угла и как можно больше деталей.

В описании важна конкретика. Вместо общих фраз «новый евроремонт, все есть» перечислите важные детали. Например, «ремонт 2025 года, есть кондиционер и посудомоечная машина». Укажите площадь квартиры, всех помещений по отдельности, реальное время до метро и/или центра города пешком и на транспорте. Честность в мелочах повышает доверие.

Обязательно напишите о преимуществах, важных для вашей целевой аудитории. Семьи с детьми обращают внимание на близость детских садов, школ и поликлиник, абитуриенты —- на расстояние до учебных заведений

Чтобы отсеять нерелевантные отклики, укажите, кого не рассматриваете в качестве арендаторов. Например, семей с маленькими детьми, студентов, вахтовиков или жильцов с домашними животными.

Разместите объявление с фото на нескольких площадках. В больших городах такие сервисы, как «Циан» и «Авито», генерируют большой поток обращений. В населенных пунктах поменьше часто более популярны группы с объявлениями в соцсетях и местные чаты.

Соберите документы

Для правильной и безопасной сдачи квартиры понадобится собрать небольшой пакет документов.

Первым делом — выписка из ЕГРН, полученная не более месяца назад. Это ваш главный документ, подтверждающий право собственности. Если есть свидетельство о регистрации права (выдавалось до июля 2016 года) — отлично, но современные арендаторы обычно просят именно свежую выписку. И правильно делают — так они могут быть уверены, что имеют дело с настоящим собственником.

Второй важный документ — правоустанавливающий. Это может быть договор купли-продажи, дарственная или свидетельство о праве на наследство. Его спрашивают не всегда, но лучше держать под рукой — дотошные арендаторы оценят такую подготовку.

Если квартиру сдаете не вы лично, а ваш представитель — понадобится нотариально заверенная доверенность. В ней должно быть четко прописано право на заключение договора от вашего имени.

Отдельная история — если у квартиры несколько собственников. В этом случае нужно получить согласие от всех, кто не будет лично подписывать договор.

Многие арендаторы просят справку об отсутствии долгов по коммуналке. Ее можно получить в МФЦ, но обычно достаточно показать последние оплаченные квитанции. Главное — подтвердить, что квартира не отягощена долгами за ЖКУ.

И наконец, самый важный момент — страхование квартиры. К сожалению, даже самые порядочные арендаторы не застрахованы от случайностей. Затопление соседей из-за поломки сантехники, пожар от короткого замыкания, порча имущества при взломе — происшествия, которые могут случиться в любой момент. Страховка покроет ущерб в случае непредвиденных ситуаций.

Проведите показы

Еще на этапе звонка или общения в мессенджере уточняйте у обратившихся:

• состав проживающих;
• наличие домашних животных;
• предполагаемый срок аренды;
• регион регистрации;
• род занятий;
• причину переезда.

Приглашайте на просмотр только тех, кто соответствует вашим ожиданиям.

Разумнее показать всем заинтересовавшимся квартиру в один день, но в разное время. Для каждого потенциального арендатора можно выделить 15–20 минут. Этого достаточно, чтобы дать рассмотреть жилье и обсудить основные аспекты аренды.

На показе будьте вежливы и доброжелательны, ведь арендатор оценивает не только состояние квартиры, но и адекватность собственника. Расскажите о жилье и инфраструктуре, ответьте на вопросы. Обратите внимание на внешний вид и лексикон — эти факторы помогут сделать вывод об образе жизни и воспитании. Обязательно проверьте паспортные данные будущего жильца.

Если потенциальный квартирант понравился, не спешите заключать договор — эту процедуру лучше отложить на следующий день. Так вы успеете проверить соцсети человека и «пробить» по базе ФССП: возможно, он злостный неплательщик по кредитам или должник по алиментам. Заселять человека с долгами рискованно: есть вероятность, что у него снова возникнут проблемы и он не сможет вовремя заплатить за аренду.

И последнее: доверяйте своей интуиции. Если что-то кажется подозрительным, лучше сейчас потратить время на поиски другого арендатора, чем потом решать проблемы с жильцом.

Составьте договор

Для многих владельцев квартир термины «договор аренды» и «договор найма» тождественны. С юридической точки зрения они отличаются. Аренда — это съем недвижимости юридическим лицом, наем — физическим. Например, если компания снимает жилье для своих сотрудников от имени организации, то заключается договор аренды. А если человек снимает квартиру для себя — договор найма.

Договор поможет защитить ваши интересы. Для его составления необязательно быть юристом или обращаться к специалисту за консультацией. Вы можете составить его самостоятельно. Строгой установленной формы нет. Найдите в интернете шаблон договора найма жилого помещения и адаптируйте его под себя. Далее расскажем, что нужно отразить в документе.

Характеристики квартиры

К ним относятся адрес, метраж, количество комнат, меблировка, отделка. Если в квартире есть дорогостоящая мебель и техника, имеет смысл дополнительно составить акт приема-передачи, в котором описать состояние и стоимость ценных вещей.

Данные сторон

Паспортные данные и контакты обычно указывают в конце документа. А в самом договоре прописывают, кто имеет право проживать помимо нанимателя. Если не хотите, чтобы арендатор пересдавал вашу квартиру, обязательно включите пункт о том, что передача помещения в поднаем запрещена.

Срок аренды и условия продления

Договор лучше заключать на срок до 11 месяцев, тогда его не придется регистрировать в Росреестре. При этом в документе можно прописать условие об автоматической пролонгации на очередной период. Или не прописывать и каждые 11 месяцев заключать новый договор, возможно — с увеличением арендной платы.

Размер оплаты и порядок расчетов

Зафиксируйте в договоре сумму, день месяца и способ передачи (наличными или переводом на карту) арендной платы.

Укажите размер страхового депозита. Это ваша подушка безопасности, которая должна покрывать потенциальный ущерб и неоплату. Оптимальный размер — сумма месячной аренды.

Опишите порядок оплаты коммунальных услуг. Надежнее включить среднюю стоимость «коммуналки» в ежемесячную оплату и самостоятельно платить по квитанциям. Если вносить деньги за ЖКУ будет наниматель, пропишите условие о том, что он обязан предоставлять вам чеки. Иначе жилец может накопить долги, а вы об этом даже не узнаете.

Условия расторжения договора

Согласно ГК РФ наниматель может расторгнуть договор добровольно, если уведомит хозяина за 3 месяца. У собственника квартиры такой возможности по закону нет, расторжение по его инициативе возможно только через суд и при веских основаниях.

Вы можете прописать возможность расторгнуть договор во внесудебном порядке, например, если уведомите жильца за месяц. Это поможет найти компромисс с жильцами, если квартира понадобится члену семьи или захотите ее продать. Но если арендатор не согласится съезжать, а дело дойдет до суда, скорее всего, подобный пункт признают недействительным.

Другие условия

Проверьте, чтобы договор содержал все важные для вас пункты. Например, о том, что в квартире нельзя курить и содержать животных. Или о том, что собираетесь раз в месяц проверять недвижимость, предварительно уведомив жильцов.

Также стоит указать, кто отвечает за капитальный и текущий ремонт в квартире. Так у вас не возникнет споров по поводу того, кто будет оплачивать, например, замену сломавшегося смесителя.

Передайте квартиру

Казалось бы, договор подписан, осталось только взять деньги и отдать ключи. Но нет, нужно сделать еще кое-что:

1. Зафиксируйте показания счетчиков в акте приема-передачи и договоре, сфотографируйте и пусть арендатор тоже сделает снимки.
2. Проверьте вместе с арендатором работу всех электроприборов, состояние сантехники, мебели, запирание окон и дверей.
3. Снимите на фото или видео состояние квартиры — эти материалы помогут при возникновении спорных ситуаций.
4. Объясните жильцам все особенности квартиры и дома. Подскажите код от подъезда, расскажите о конфликтных или чувствительных к шуму соседях, покажите, где находятся автоматы, как включается водонагреватель и так далее.

Не забывайте платить налоги

Налоги нужно платить с любого дохода, в том числе с полученного со сдачи квартиры. Надеяться на то, что налоговая не узнает о ваших съемщиках, — рискованно:

• жильцы могут заявить свой адрес проживания в различных инстанциях;
• соседи иногда жалуются на нелегальных квартирантов;
• банки отслеживают регулярные поступления денег;
• арендаторы могут пожаловаться на вас в ФНС при конфликте.

Даже если вы скажете, что не знали, как официально сдать квартиру и сколько нужно платить, с вас могут взыскать крупную сумму. А именно — 5% от дохода за отсутствие декларации и еще 30% от всей суммы за сокрытие налогов. Плюс все неуплаченные налоги за последние три года. Также вас могут оштрафовать на сумму до 2 000 рублей за незаконную предпринимательскую деятельность без регистрации в качестве юрлица или ИП.

Есть три способа легально сдавать жилье и платить налоги:

• Стать самозанятым. Это просто и выгодно. Регистрируетесь в приложении «Мой налог» и ежемесячно платите всего 4% от дохода. Сдавать отчетность не нужно, только в пару кликов формировать чек в приложении.
• Платить НДФЛ как физическое лицо. Легко, но дорого. До 30 апреля нужно подавать декларацию за прошлый год (3-НДФЛ), а до 15 июля — платить 13% от годового дохода.
• Зарегистрироваться как ИП. Сложно и не всегда выгодно. Обычно такой способ выбирают «профессиональные» арендодатели, которые сдают несколько квартир, и владельцы нежилой недвижимости — апартаментов. Ставка налога зависит от налогового режима, который выбирает ИП. А еще нужно платить страховые взносы (53 658 рублей в 2025 году) и сдавать отчетность.

Выстраивайте здоровые отношения с арендатором

Определите комфортный для обеих сторон способ связи. Удобнее всего общаться в мессенджере — можно отправлять фотографии, переписка сохраняется. Обозначьте время, когда можно обращаться по несрочным вопросам.

Важный момент — ремонт и улучшения. Если арендаторы хотят что-то поменять в квартире:

1. Просите показать план изменений.
2. Обсудите, за чей счет будет ремонт.
3. Зафиксируйте договоренности письменно.
4. Оговорите, что останется в квартире после съезда.

И еще один деликатный вопрос — повышение арендной платы. Если планируете поднимать цену, предупредите минимум за месяц и объясните причины повышения.

Помните, что хороший арендатор дороже прибавки в пару тысяч.

Отдельный совет: если квартиранты вас устраивают — идите им навстречу в мелочах. Разрешите повесить полку, поменять люстру или завести морскую свинку. Такие небольшие уступки формируют лояльность жильцов и мотивируют относиться к квартире бережнее.

Подведем итоги

Сдача квартиры в аренду может показаться сложным процессом, особенно если вы делаете это впервые. Но на самом деле все сводится к простому принципу: относитесь к этому как к бизнесу, но не забывайте о человечности. Правильно подготовленная квартира, адекватная цена, тщательно проверенные арендаторы, наличие страховки и грамотно составленные документы — это 90% успеха.

Помните, что хороший арендодатель — не тот, кто никогда не сталкивается с проблемами, а тот, кто умеет их предвидеть и оперативно решать. Выстраивайте здоровые отношения с арендаторами, будьте внимательны к деталям и не экономьте на важных мелочах. В конце концов, сдача квартиры может стать не источником головной боли, а надежным способом пассивного дохода на долгие годы.