Как проверить аресты и обременения на недвижимость

Обременения недвижимости могут ограничивать право владения, использования и распоряжения собственностью. Перед покупкой квартиры стоит узнать, может ли текущий собственник продавать её. Также важно выяснить, есть ли у недвижимости обременения, которые перейдут к новому владельцу. В статье рассказываем о видах обременений и способах проверки.

Что такое обременение недвижимости

Обременение ограничивает права собственника на его недвижимость. В российском законодательстве имущественные права включают три категории:

• Владение: возможность регулировать доступ других людей к собственности.
• Использование: возможность проживать, обустраивать, хранить вещи в помещении и другие действия.
• Право распоряжаться: возможность уступить часть прав или передать их полностью другому лицу.

Обременения могут затрагивать использование или возможность передать имущество. Например, аренда предполагает передачу права пользования другим лицам. Собственник не может без согласия арендатора войти в квартиру. Арест недвижимости никак не ограничивает использование, но запрещает продавать, дарить или другим способом передавать свою собственность.

Виды ограничений

Обременения могут устанавливаться договорами или государственными органами.

Залог при ипотеке

Недвижимость в ипотеке находится в залоге у банка. Заёмщик может проживать в квартире, но не может передать её в собственность другому лицу без согласия кредитора. Это касается продажи и дарения.

Закон не предусматривает других ограничений прав заёмщика, но договор с банком может их включать. Например, банк может запретить сдачу жилья в аренду или требовать предварительного согласования с кредитором.

Покупка ипотечной квартиры может быть возможна с одновременным погашением долга перед банком.

Сервитут

Сервитут предполагает ограниченное право пользоваться чужим имуществом.

Например, недвижимостью владеют несколько собственников. Комната одного из них находится в дальнем от входа конце квартиры. Он может попасть туда, только если пройдёт через чужие помещения. В таком случае на проходные комнаты будет наложен сервитут. Их владельцы должны дать возможность прохода своему соседу. При этом они не обязаны разрешать ему задерживаться, спать или ещё как-то использовать проходные комнаты.

Сервитут не ограничивает передачу собственности, но после покупки к новому собственнику переходит и сервитут. При этом новый владелец имеет право оспорить обременение в суде.

Арест

Аресты налагаются на имущество по решению суда или других государственных органов. Они ограничивают собственника в возможности передать имущественные права другим лицам.

Существует более специфическая форма этих ограничений — запрет. Он устанавливает, кому именно и какие действия запрещено совершать с имуществом.

Рента

Рента означает передачу прав собственности в обмен на регулярные выплаты. Если на недвижимости есть обременение в виде ренты, важно разобраться, к какому виду оно относится:

• постоянная;
• пожизненная;
• пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента похожа на покупку в рассрочку. Новый собственник делает периодические выплаты в пользу получателя ренты, пока не передаст всю сумму. Иногда договор может предусматривать замену денег на предметы эквивалентной стоимости. Если получатель ренты умирает, право получать выплаты переходит к его наследникам.

Пожизненная рента предполагает выплаты до момента смерти получателя. Рента с пожизненным содержанием обязует нового собственника заботиться о получателе: снабжать его необходимыми вещами, едой, лекарствами и прочим. Получатель при этом необязательно должен жить в той же квартире.

Аренда

Аренда передаёт право пользования недвижимостью арендатору. Владеть и распоряжаться квартирой продолжает собственник. Но его права ограничены: он не может продать недвижимость без согласия арендатора до конца действия договора.

Зачем проверять недвижимость на ограничения перед сделкой

Перед покупкой квартиры необходимо выяснить, есть ли у продавца право передавать собственность. Если в ходе проверки обнаружатся обременения, покупатель потеряет только время. А без проверки можно потерять и деньги.

Попытка продать квартиру с обременением — не обязательно мошенничество. Например, арест может оказаться неожиданным для самого продавца. Он может и не подозревать, что его право распоряжаться жильём ограничено.

В случае с сервитутом или рентой можно получить собственность, владение которой накладывает неожиданные обязательства. Если не знать об этих обременениях, есть риск заключить невыгодную сделку.

Основные способы проверки квартиры или дома на аресты и обременения

Проверить ограничения можно через государственные органы и другие источники.

Росреестр

Через сайт Росреестра можно посмотреть, нет ли запрета на продажу недвижимости. Для этого нужно выполнить следующие действия:

1. Открыть сайт Росреестра.
2. Перейти на вкладку «Мои услуги и сервисы».
3. Выбрать пункт «Справочная информация по объектам недвижимости».
4. Указать адрес и кадастровый номер.

Сайт указывает тип ограничения и государственный орган, который его наложил. Если обременений нет, в выдаче будет отметка «Не зарегистрировано».

При проверке нужно учитывать, что сайт Росреестра медленно обновляет данные. Информация об обременениях добавляется с задержкой.

Федеральная служба судебных приставов (ФССП)

Ресурс ФССП позволяет проверить самого продавца на наличие ареста имущества или значительных долгов. Информация о долгах позволяет оценить вероятность ареста квартиры в процессе заключения сделки. 

Чтобы проверить информацию на сайте ФССП, потребуется имя, фамилия и дата рождения продавца.

Дополнительные способы проверки

Можно заказать выписку из ЕГРН: в ней будут указаны сведения об обременениях. Их можно найти в третьем разделе вместе с информацией о том, каким документом они наложены.

Дополнительно можно проверить сайт районного суда, чтобы узнать, не находится ли продавец в процессе имущественного спора. Такие тяжбы тоже могут закончиться арестом собственности.

Что делать, если на недвижимость наложен арест или есть обременение

Возможность и способ снятия ограничений с объекта зависит от их типа. Приведём несколько примеров:

• Ипотека. Необходимо погасить задолженность по кредиту. Есть несколько способов, как заключить такую сделку. Наиболее безопасно проводить её через банк. Можно индивидуально договариваться с продавцом, чтобы он использовал аванс для закрытия ипотеки. Но есть риск, что после погашения долга он откажется от сделки или повысит цену.
• Арест. В данном случае всё зависит от характера ограничения. Если арест наложен в связи с долгом, то его необходимо погасить. В некоторых случаях орган, который наложил ограничение, может позволить продать недвижимость. В таком случае он будет контролировать сделку.
• Рента. Определяется характером договора. В некоторых случаях можно выплатить остаток оговоренной суммы.
• Сервитут. В зависимости от типа сервитута можно дождаться окончания срока, договориться с остальными собственниками или оспорить в суде.
• Аренда. Ограничения с объекта можно снять только по окончании договора или через его расторжение.

Если ограничения касаются права пользования, их не всегда стоит снимать. При покупке недвижимости в ренте или сервитуте можно принять на себя обязательства по ним.