Как оформить право собственности на квартиру

Если вы купили или получили квартиру в наследство, нужно обязательно зарегистрировать право собственности. Именно эта процедура делает вас полноправным владельцем. В России регистрацией занимается Росреестр. Рассказываем, как оформить право собственности на квартиру без заминок.

Как проходит процедура регистрации

Регистрация права собственности — это внесение сведений о новом владельце в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).  Процесс состоит из трех этапов.

1. Сбор документов

Прежде чем отправляться в МФЦ или приступать к регистрации онлайн, убедитесь, что у вас на руках есть все необходимое:

• паспорт и СНИЛС;
• документ-основание (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, акт приватизации или другой документ, подтверждающий переход права на недвижимость);
• кредитный договор и закладная, если квартира оформлена в ипотеку.

Также нужно заплатить госпошлину. Размер зависит от кадастровой стоимости недвижимости. Пошлина за регистрацию права на квартиру стоимостью до 20 млн рублей в 2025 году составляет 4 000 рублей. Если недвижимость дороже, то новый собственник заплатит 0,02% от кадастровой стоимости объекта, но больше 500 000 рублей.

2. Подача заявления

Заявление можно заполнить в электронном виде на Госуслугах, в личном кабинете на сайте Росреестра или в бумажном варианте в МФЦ — форму даст сотрудник.

Если сделка оформлялась у нотариуса, он может сам отправить заявление в Росреестр. В этом случае срок регистрации сокращается до 1–3 рабочих дней.

3. Получение выписки из ЕГРН

С 2017 года привычные розовые свидетельства больше не выдают, вместо них оформляют выписки из ЕГРН. Документ на право собственности на квартиру выглядит как бланк, в котором указаны сведения о недвижимости, правообладателе и действующих ограничениях. Если подавали заявление онлайн, то выписку получите в электронном виде, если в МФЦ — ее выдадут на бумаге.

Стандартный срок готовности документа — 7–9 рабочих дней. В 2025 году заработала процедура ускоренного оформления права собственности на недвижимость. При оплате пошлины в двойном размере вы получите выписку ЕГРН в тот же день или на следующий.

Если хотите застраховать квартиру от пожара, потопа и других происшествий, не обязательно дожидаться окончания процедуры. Для оформления полиса подтверждающие собственность документы не нужны. Но если произойдет страховой случай, они понадобятся для получения компенсации.

Какие права на недвижимость подлежат обязательной регистрации

По закону регистрировать нужно права, которые возникают, переходят к другому человеку или прекращаются. Далее — обо всех ситуациях, при которых вносят сведения в ЕГРН.

Покупка, наследство, приватизация, дарение

Классический случай — покупка квартиры. Договор подписан, деньги переданы, но до внесения записи в ЕГРН собственником вы юридически еще не стали. Когда сведения о вас как о новом владельце добавят в реестр, вы сможете полноценно распоряжаться жильем.

В случае с дарением, наследством и приватизацией все работает так же. Нотариальное свидетельство о праве на наследство или договор дарения подтверждает переход имущества другому человеку, но полноправным владельцем недвижимости он становится только после регистрации права. При приватизации муниципального жилья используется акт передачи квартиры, а внесение сведений в ЕГРН подтверждает, что ее новый владелец стал собственником.

Долгосрочная аренда и рента

Если жилье сдается больше, чем на год, то договор нужно зарегистрировать в Росреестре. Регистрация защищает права арендатора — он получает гарантию, что квартиру не передадут другому человеку.

То же касается договора ренты — обязательства тоже фиксируются в ЕГРН.

Залог, арест

Обременение — это ограничение прав на недвижимость. Ипотеку регистрируют вместе с покупкой, если жилье берут в кредит: банк получает залоговое право. Сведения об этом фиксируют в реестре. Арест по решению суда или иное ограничение тоже вносят в ЕГРН.

Когда обременение снимается, например, ипотека погашена, собственник подает заявление в Росреестр, и запись об ограничении удаляют. Без этого квартира формально останется «с пометкой», и распоряжаться ею свободно не получится.

Кто вправе подавать документы на регистрацию

Подать заявление в Росреестр может сам собственник — новый владелец квартиры. Также это вправе сделать представитель по нотариальной доверенности.

Если речь идет о несовершеннолетних, документы подают родители или официальные опекуны.

При ипотеке банки часто берут процесс под контроль: они готовят часть бумаг и направляют их в Росреестр, чтобы зафиксировать обременение.

Если недвижимость куплена у застройщика, подавать документы должен именно он.

В какие сроки нужно подать документы в Росреестр

Законы не ограничивают сроки, в которые нужно зарегистрировать квартиру на себя после покупки, получения в дар или наследство. Но есть несколько причин не затягивать с обращением в Росреестр:

• На незарегистрированную недвижимость не начисляют налог. Если не торопитесь регистрировать квартиру на себя, значит нарушаете закон — уклоняетесь от уплаты налогов.
• Нельзя получить налоговый вычет, пока о вашем праве на квартиру нет сведений в ЕГРН. Если хотите оформить вычет на покупку недвижимости или проценты по ипотеке, нужно позаботиться о регистрации.
• В квартире невозможно прописаться без согласия собственника, указанного в реестре. Если им числится прошлый владелец, то зарегистрироваться в жилье не получится.

Распоряжаться квартирой (продать, заложить, подарить и т. д.) без оформления права собственности тоже не выйдет.

Как зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке

Регистрация прав возможна только после сдачи дома и его ввода в эксплуатацию. В марте 2025 года вступил в силу закон, обязывающий застройщика подавать документы в Росреестр за дольщика.

Все происходит следующим образом. Сначала застройщик приглашает вас на приемку квартиры. Вместе проверяете состояние жилья: стены, пол, окна, сантехнику, электрику. Все недочеты фиксируете в акте, чтобы застройщик их устранил. Подписанный акт — главный документ, подтверждающий, что квартира передана вам. Без него регистрация невозможна.

Застройщик должен направить документы на регистрацию вашего права на квартиру в течение 30 дней после подписания акта приема-передачи. Когда сведения внесут в ЕГРН, застройщик передаст вам выписку из реестра.

Если для покупки квартиры использовался ипотечный кредит, вы обязаны застраховать ее конструктив — это требование закона об ипотеке. При приобретении вторички страховку оформляют сразу, при покупке квартиры в строящемся доме — после сдачи, получения квартиры согласно акту и регистрации права. Оформить ипотечный полис можно онлайн всего за несколько минут. Документ придет на электронную почту.

Как происходит регистрация права на вторичку

Основанием для регистрации служит ДКП или другой документ, например, договор дарения или мены. После его подписания и передачи денег подайте заявление в МФЦ или Росреестр.

Право собственности зарегистрируют за 1 рабочий день, если вы выбрали и оплатили ускоренную процедуру или документы подавал нотариус в электронном виде. В остальных случаях внесение сведений в ЕГРН займет до 7–9 рабочих дней.

Как регистрируют совместную собственность

Когда квартиру покупают супруги, жилье считается общим: муж и жена имеют на недвижимость равные права, а доли не выделяются. При желании «разделить» собственность, заключают брачный договор или соглашение. Этот документ позволяет определить доли каждого супруга в купленной квартире. Они не обязательно должны быть равны. Можно распределить доли в любых пропорциях, например, 1/3 и 2/3, 1/15 и 14/15, 5/68 и 63/68.

Зарегистрировать право на совместную собственность можно по заявлению одного из супругов, согласие второго не требуется. Если нужно определить доли каждого владельца, то сначала регистрируют совместную собственность, а потом заключают договор. После этого все собственники подают документы, чтобы внести сведения о долях в ЕГРН.

Аналогичным образом поступают при сделках с материнским капиталом. Квартиру оформляют в совместную собственность, затем составляют соглашение о выделении долей всем членам семьи, включая детей, и регистрируют эти изменения.

Какие проблемы и сложности возникают при регистрации

По статистике Росреестра, отказы и приостановки регистрации прав на недвижимость случаются примерно в 15% случаев. Паниковать не стоит: большинство вопросов решаемо, если знать порядок действий.

Причины возможного отказа:

• неполный пакет документов — например, забыли приложить договор;
• несоответствие данных — адрес или площадь квартиры в договоре отличаются от сведений в ЕГРН;
• обременения — недвижимость под арестом или в залоге;
• отсутствие сведений о кадастровом учете — бывает, когда регистрируют недвижимость в новостройке, если дом еще не внесен в базу.

При выявлении ошибок Росреестр обычно приостанавливает регистрацию на срок до трех месяцев. За это время нужно исправить несоответствия, донести недостающие документы.

Если право на квартиру не зарегистрировали из-за того что недвижимость в залоге или аресте, то необходимо получить и представить в Росреестр документы, которые подтверждают снятие этого обременения. Например, если квартира прошлым владельцем была куплена в ипотеку, кредит был погашен, но обременение осталось, потребуется справка из банка.

При повторном отказе, если уверены, что ваше право на недвижимость обязаны зарегистрировать, решение можно оспорить в суде. Срок на обжалование — три месяца.

Коротко о главном

• Регистрация права собственности обязательна: без нее вы юридически не являетесь владельцем квартиры и не сможете ни продать, ни подарить ее, ни прописаться в жилье.
• Основные документы: паспорт, СНИЛС, документ-основание (договор купли-продажи, наследства, дарения или другой).
• Если квартира куплена в строящемся доме по ДДУ, документы за дольщика подает застройщик.
• Все можно оформить через МФЦ, портал Госуслуг, сайт Росреестра или нотариуса, если сделка была нотариальной. 
• Сроки регистрации — обычно 7–9 рабочих дней, через нотариуса — до 3 дней. Работает процедура ускоренной регистрации за 1 рабочий день.
• Зарегистрированное право собственности подтверждает выписка из ЕГРН. Свидетельств больше не выдают.
• Когда квартиру покупают супруги, по закону она считается общей собственностью. Доли можно определить в брачном договоре или соглашении и внести сведения о них в ЕГРН дополнительно.