Как оформить дарственную на недвижимость: пошаговое руководство

Если вы хотите сделать подарок другому человеку — отдать свою недвижимость, сделку нужно оформить официально. Объясним, как подарить квартиру и соблюсти все требования закона. А еще посчитаем, во сколько вам это обойдется и сколько заплатит получатель подарка.

Переходите по ссылке и оформляйте полис страхования имущества с выгодой, используя промокод HomeBLOG20.

Дарственная и завещание: в чем разница и что выбрать

При передаче недвижимости другому человеку многие теряются в юридических терминах и не могут определиться, что выбрать: дарственную или завещание. Давайте разберемся, чем отличаются эти документы и какой вариант подойдет именно в вашей ситуации.

Дарение — это безвозмездная передача права на недвижимость от собственника другому человеку. Она происходит по договору дарения, который в быту называют дарственной. Одаряемый становится собственником сразу после регистрации договора в Росреестре. Проще говоря, если вы подарили квартиру, вы больше не владелец. Им становится тот, кому вы ее подарили.

Завещание же вступает в силу только после смерти завещателя. До этого момента владелец может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: продать, подарить или оформить новое завещание. Кроме того, завещание можно оспорить, если нарушены права обязательных наследников: несовершеннолетних детей или нетрудоспособных иждивенцев.

Важно помнить: дарственную трудно отменить после регистрации. Поэтому решение о дарении должно быть хорошо обдуманным. А вот завещание легко изменить — можно составить новое.

Что такое договор дарения и когда нужен

Договор дарения — это документ, который фиксирует передачу права собственности на недвижимость.

Особенности договора дарения:

• Безвозмездность. Встречных услуг или обязательств быть не должно. Если в договоре появляется пункт «в обмен на пожизненное содержание» или получатель платит дарителю деньги — это уже не дарение, а притворная сделка.
• Добровольность. Дарителя нельзя принудить к сделке. Если потом выяснится, что ему угрожали или вынудили подписать бумаги силой, договор можно оспорить.
• Безотзывность. После регистрации в Росреестре вернуть все «как было» разрешается только по обоюдному согласию сторон или через суд в исключительных случаях.

Чаще всего договор дарения применяют при передаче недвижимости между близкими родственниками. Но иногда квартиру или долю в ней дарят человеку, который никак не относится к семье. Это не запрещено.

Вместе с тем есть случаи, когда оформить дарственную не получится:

• недвижимость находится под арестом или в залоге;
• даритель признан недееспособным из-за заболевания;
• собственник — ребенок до 14 лет;
• даритель — несовершеннолетний старше 14 лет, а родители и опека не дали письменное разрешение на сделку.

Согласно статье 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества заключают на бумаге и заверяют у нотариуса. Раньше можно было обойтись только регистрацией в Росреестре. В январе 2025 года стали действовать поправки, обязывающие удостоверять нотариально любой договор дарения недвижимости.

Сделка по дарению всегда двухсторонняя. Даритель передает квартиру. А вторая сторона может принять ее, подписав договор, или отказаться — тогда недвижимость останется у владельца.

Чек-лист документов для дарственной

Чтобы составить договор и заверить его, понадобятся:

• паспорта РФ обеих сторон;
• свидетельство о рождении, браке или другие бумаги, подтверждающие родство, если жилье принадлежит родственнику;
• свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН не старше 30 дней.

Дополнительно могут пригодиться:

• заверенное согласие мужа/жены на сделку;
• разрешение опеки, если собственнику не исполнилось 18 лет;
• доверенность, если от имени собственника действует представитель;
• справка из психдиспансера, если нотариус усомнится в дееспособности человека.

Перед сделкой желательно проверить, нет ли задолженности по коммунальным платежам и налогам на недвижимость. Формально это не помешает оформлению дарственной, но может создать проблемы новому собственнику.

Еще можно сделать будущему владельцу недвижимости дополнительный подарок — застраховать квартиру. Одаряемый будет защищен на случай пожара, потопа и других бытовых происшествий. Ему не придется экстренно искать деньги на ремонт квартиры — их выплатят по страховке. Полис «привязан» не к владельцу, а к объекту недвижимости, поэтому его можно оформить до передачи квартиры в дар.

Как подарить жилье и сколько это стоит

Есть два способа оформить дарственную.

Первый вариант — находите шаблон договора дарения и заполняете самостоятельно, подписываете и заверяете у нотариуса. Если будете составлять документ сами, проследите, чтобы в нем были все необходимые пункты:

• паспортные данные, написанные точно так же, как в паспорте;
• полные данные квартиры из записи в ЕГРН, а также сведения из свидетельства о регистрации, если оно имеется;
• предмет договора — пункты о том, что даритель отдает, а одаряемый принимает квартиру, что недвижимость не обременена правами третьих лиц;
• подписи сторон с расшифровкой.

Специалист вправе отказать в заверении документа с ошибками и неточностями. Поэтому если не уверены, что поняли, как оформить дарственную на квартиру, лучше доверьте эту работу юристу.

Вы можете прийти к любому нотариусу, чтобы заверить документ. Госпошлина за услугу составит 0,5% от кадастровой стоимости квартиры, но не меньше 300 и не больше 20 000 рублей.

Второй вариант проще, но дороже: сразу приходите к нотариусу, он составляет договор, вы подписываете, он заверяет. За договор дарения с вас возьмут плату. Ставка за выполнение бумажной работы зависит от региона и составляет примерно 7500–9000 рублей. Пошлина за заверение оплачивается дополнительно.

Например, вы дарите квартиру кадастровой стоимостью 5 млн рублей в Москве. Решили сразу обратиться к нотариусу. Придется заплатить за составление договора 7 700 рублей (московский тариф) и еще 20 000 рублей за заверение (0,5% от кадастровой стоимости — это 25 тысяч, но пошлина не может превышать 20 тысяч рублей). Итого — 27 700 рублей.

Обращаться в Росреестр самостоятельно не придется. Нотариус сам передаст документы в ведомство. Регистрация займет не больше рабочего дня, если заявление направлялось в электронном формате, и до 3 рабочих дней, если на бумаге.

Кому и как дарить недвижимость

Сам процесс дарения всегда проходит одинаково: стороны составляют договор и заверяют у нотариуса, после чего право на недвижимость нового собственника регистрируют в Росреестре. Но расходы получателя подарка и некоторые моменты процедуры отличаются в зависимости от статуса сторон.

Дарение близким родственникам

Чаще всего квартиру или ее часть дарят именно близким родственникам. К ним относятся муж, жена, дочь, сын, отец, мать, брат, сестра, внук, внучка, бабушка и дед.

Получатель недвижимости, если имеет близкую родственную связь с дарителем, платит только 2 000 рублей за регистрационные действия в Росреестре. Платить НДФЛ ему не нужно.

Если одариваемый —- дальний родственник дарителя, например, тесть или троюродный дед, то по закону он третье лицо.

Дарение третьим лицам

Квартиру или другую недвижимость можно подарить кому угодно: дальнему родственнику, другу или просто знакомому. Получателем такого дорогого подарка (и любого другого, если он дороже 3 000 рублей) от вас не может быть только:

• работник образовательного учреждения, если в нем обучаетесь вы или ваш родственник;
• сотрудник медклиники или другой организации здравоохранения, если вы — пациент или родственник пациента;
• госслужащий, если получение дара связано с выполнением рабочих обязанностей.

Эти ограничения направлены на борьбу с коррупцией.

Получатель недвижимости, который не имеет близких родственных связей с дарителем, должен заплатить НДФЛ с дара. Для сделок с недвижимостью действуют специальные правила применения прогрессивной шкалы налогообложения. Ставка налога зависит от кадастровой стоимости жилья и составляет:

• 13% на сумму 2,4 млн рублей;
• 15% на сумму, которая превысила 2,4 млн рублей.

Другие ставки (18%, 20%, 22%) при уплате налога за полученную в дар недвижимость не применяются. НДФЛ уплачивается на следующий год после регистрации квартиры.

Например, двоюродный брат подарил вам квартиру кадастровой стоимостью 3 000 000 рублей. Он не близкий родственник, поэтому в следующем году вам нужно заплатить налог 402 000 рублей (312 000 рублей — это 13% от 2 400 000 рублей, еще 90 000 рублей — это 15% от суммы превышения 600 000 рублей).

Сделки с несовершеннолетними

Несовершеннолетний владелец недвижимости вправе дарить собственное жилье или долю в нем при одновременном соблюдении трех условий:

• дарителю исполнилось 14 лет;
• есть письменное разрешение представителя — отца, матери или опекуна;
• сделку одобрили в опеке.

В случае с обратной ситуацией, когда квартиру дарят несовершеннолетнему, все проще:

• если ребенку не исполнилось 14 лет, договор дарения за него подпишут родители;
• если несовершеннолетний старше 14 лет, он сам подписывает документы, но родители должны дать согласие.

В обоих случаях ребенок станет собственником недвижимости, но распоряжаться ею в полной мере сможет только после совершеннолетия.

Какие налоги платит получатель дара

От НДФЛ при получении недвижимости в дар освобождены близкие родственники. Одаряемые дальние родственники и третьи лица платят 13% при кадастровой стоимости недвижимости до 2,4 млн рублей. Если квартира стоит дороже — 13% с 2,4 млн рублей и 15% с суммы превышения.

Если квартиру подарил близкий родственник, продать ее без уплаты налога можно через 3 года. Если даритель не родственник, срок увеличивается до 5 лет. При продаже раньше этого срока нужно заплатить налог: 13% с суммы до 2,4 млн рублей и 15% с остатка.

Например, Антону подарили квартиру, а он сразу решил ее продать. Недвижимость ушла покупателю за 5 000 000 рублей. Получается, Антон должен заплатить 702 000 рублей НДФЛ после сделки. Но он может уменьшить сумму налога. Есть три способа:

• применить налоговый вычет на имущество — 1 000 000 рублей;
• воспользоваться правом вычесть из налогооблагаемой базы (суммы продажи) стоимость приобретения квартиры дарителем, если он близкий родственник;
• снизить размер налогооблагаемой базы на кадастровую стоимость квартиры, с которой уже уплачен НДФЛ после дарения, если жилье дарил не близкий родственник.

Антон из примера выше получил недвижимость в дар от отца. Тот в свое время покупал эту квартиру за 3 000 000 рублей. Для уменьшения налога с продажи полученного подарка у Антона есть два варианта:

• Применить налоговый вычет и заплатить налог не с 5 000 000 рублей, а с 4 000 000. НДФЛ составит 552 000 рублей.
• Уменьшить налогооблагаемую базу (5 000 000 — 3 000 000 = 2 000 000). НДФЛ будет 260 000 рублей.

Второй вариант в такой ситуации выгоднее. Но возможен только в том случае, если сохранились документы, подтверждающие стоимость покупки недвижимости.

Если бы Антон получил квартиру в дар от третьего лица, при продаже он мог бы применить налоговый вычет или уплатить НДФЛ с разницы между кадастровой стоимостью квартиры и суммой продажи. Поясним про уплату НДФЛ подробнее.

Допустим, Антону подарила квартиру троюродная тетя. Это не близкий родственник, поэтому при получении дара Антон заплатил НДФЛ с кадастровой стоимости квартиры, которая составляла 2 000 000 рублей, — 260 000 рублей. При продаже он может заплатить налог не со всей суммы, которую выручил со сделки (5 000 000 рублей), а только с той части, которая не облагалась налогом ранее — с 3 000 000.

Можно ли оспорить сделку по дарению

Вернуть себе подаренную недвижимость можно только через суд и в исключительных случаях:

• получатель дара пытался убить дарителя или серьезно навредил его здоровью;
• одаряемый умер;
• новый владелец недвижимости плохо с ней обращается, из-за чего есть риск ее утраты.

Также отмену сделки могут инициировать заинтересованные третьи лица, считающие, что дарение проведено незаконно или их права нарушены.

Пример 1. Два брата имели в собственности по 1/2 квартиры. Один из них захотел избавиться от своей доли и получить деньги. По закону он должен был предложить брату выкупить ее. Но вместо этого подписал договор дарения со знакомым, получив от него денежные средства. По всем признакам это была продажа, замаскированная под передачу в дар. Второй брат обратился к юристу, в полицию и суд. Судья признал сделку притворной и отменил.

Пример 2. Отец подарил квартиру сыну, а через 2 месяца начал процедуру банкротства. Финансовый управляющий обратился в суд за оспариванием договора дарения, так как вырученная с продажи недвижимости сумма позволяла закрыть долги без банкротства.

Если вы составляете договор дарения не для отвода глаз, а действительно безвозмездно передаете свою недвижимость и при этом не имеете крупных долгов — все будет в порядке, сделку не оспорят.