Что такое титульное страхование недвижимости

Один из способов защиты от финансовых рисков при покупке квартиры на вторичном рынке — титульное страхование. В статье рассказываем, что это за инструмент и как он работает.

Понятие титульного страхования недвижимости

Титульное страхование — это защита титула собственности, то есть права на имущество. Если после покупки право собственности оспорят, а суд признает сделку недействительной, страховая компания покроет убытки.

От каких рисков защищает страховка

Титульное страхование защищает при полном или частичном прекращении права собственности, а также при его ограничении.

По закону покупатель несет ответственность за сделку купли-продажи: он должен проверить все документы. Если сделку признают недействительной, государство не компенсирует убытки покупателю. Самый эффективный способ защиты от этого риска — титульное страхование. Опишем ситуации, в которых оно помогает.

Мошенничество

Мошенники могут подделать документ, разрешающий продажу, и скрыть, что у квартиры есть обременение. Они также могут использовать поддельное свидетельство регистрации и провести продажу без участия реального владельца. В этом случае суд встанет на сторону первоначального собственника.

Банкротство продавца

Во время процедуры банкротства собственник недвижимости не может продать её без разрешения арбитражного управляющего. Если должник нарушает запрет, могут быть последствия для покупателя. Когда продавца признают банкротом, сделку оспорят, недвижимость продадут по рыночной цене, а полученные деньги — направят в счёт погашения задолженности.

Проблемы с наследством

Если квартира получена в наследство, после покупки могут возникнуть сложности с другими наследниками. Например, не все они были уведомлены или не участвовали в оформлении наследства. Они могут подать в суд на продавца, и есть вероятность, что недвижимость перейдёт в собственность наследников.

Совместное имущество супругов

Даже если квартира принадлежит только одному из супругов по документам, после продажи второй супруг может подать в суд и доказать, что она была общим имуществом. Недвижимость вернётся к предыдущим владельцам, так как супруг не был вправе её продавать.

Нарушения при использовании материнского капитала

При использовании материнского капитала детям необходимо выделять доли в квартире. Если родители не выделили доли, а квартиру продали, это нарушение. Позже опекунский совет или повзрослевшие дети могут подать иск, и суд признает сделку недействительной.

Покупка у недееспособного или не осознающего своих действий гражданина

Недееспособный гражданин не может принимать решения без опекуна. Если собственник продаст квартиру, а позже его признают недееспособным по причине психических нарушений, его родственники могут оспорить правомерность продажи. Недвижимость вернётся продавцу.

Сам продавец может заявить, что не осознавал своих действий при продаже — например, из-за алкоголизма. Если он докажет, что страдал алкоголизмом на момент подписания документов, суд примет решение в его пользу.

Прочие риски

Страхование защищает от риска утраты титула и в других ситуациях:

• ошибки в документах;
• купля-продажа недвижимости под влиянием обмана, угрозы, стечения тяжёлых обстоятельств;
• превышение полномочий представителя собственника;
• нарушения при проведении приватизации;
• отчуждение имущества плательщиком ренты без согласия рентополучателя.

Договор титульного страхования можно заключить на индивидуальных условиях и включить в него нераспространённые риски, которые не входят в типовой договор.

Нужно ли страховать титул при ипотеке

При ипотеке заемщик может оформить в страховой компании три вида полисов. В таблице ниже мы описали различия программ по объекту страхования, обязательности оформления и сроку действия полисов.

Титульное страхование — необязательный тип страховки для ипотеки, но оно дает дополнительные финансовые гарантии при покупке квартиры на вторичном рынке. Наличие страховки также снижает банковские риски: даже в случае утраты титула у заемщика будут деньги на выплату задолженности.

Что не входит в страховые риски

Страхование защищает титул конкретного страхователя (выгодоприобретателя). Если он отчуждает право собственности, например по договору дарения, страховой полис перестаёт действовать. Например, страхователь покупает квартиру на вторичном рынке, через год дарит её сыну, а ещё через год продавец подаёт иск. Так как недвижимость уже не принадлежит страхователю, старый полис недействителен. Чтобы избежать таких ситуаций, нужно переоформить страховку на нового владельца.

В выплате будет отказано, если покупатель действовал недобросовестно:

• заранее знал о фактах, из-за которых его право будет оспорено;
• нарушал нормы закона при заключении договора с продавцом.

Страховка не распространяется на следующие требования:

• компенсация расходов по налогам, сборам, коммунальным и прочим платежам, прямо или косвенно связанных с имуществом;
• гибель, уничтожение, повреждение имущества по распоряжению судебных, государственных, муниципальных органов.

Полис также не покрывает ущерб, если при подписании документов купли-продажи страхователь (выгодоприобретатель) находился в состоянии опьянения.

Популярные вопросы о титульном страховании

Сколько стоит страховка?

Стоимость полиса — это процент от страховой суммы по тарифу страховщика.

Страховая сумма может быть установлена в размере действительной (рыночной) стоимости объекта, но не более фактических расходов на покупку недвижимости. Стандартный тариф в АльфаСтраховании составляет 0,3%, но может быть пересмотрен по результатам экспертизы.

Можно получить пониженный тариф, если купить полис на срок более 1 года и сразу внести всю сумму страховой премии.

На какой срок стоит заключать договор?

Стоит ориентироваться на сроки исковой давности по российскому законодательству. Чтобы признать сделку недействительной, нужно подать иск в течение трех лет с момента её заключения. Для лица, которое не было стороной сделки, срок исковой давности — 10 лет. Соответственно, страховой договор выгодно оформлять на 3−10 лет.

Можно ли застраховать титул на земельный участок?

Предметом титульного страхования в нашей компании может быть недвижимое имущество, права на которое подтверждены в установленном законом порядке. Под недвижимым имуществом в том числе понимаются земельные участки, жилые и нежилые помещения, имущественные комплексы, объекты незавершенного строительства.

Нельзя застраховать имущество:

• не имеющее собственника;
• собственник которого неизвестен;
• от которого отказался собственник;
• находящиеся в аварийном состоянии;
• самовольные постройки;
• жилые помещения в здании, выведенном из жилого фонда.