Что делать, если квартиранты испортили имущество в квартире

Передача жилья в аренду сопряжена с рисками повреждения имущества. Это особенно актуально, если арендодатель сдаёт квартиру с мебелью и техникой. Чтобы иметь возможность доказать, что ущерб вещам или недвижимости нанесён во время аренды, стоит подготовиться заранее. В статье рассказываем, что делать арендодателю, если наниматель повредил имущество владельца или соседей.

Как подготовиться к возможным спорам по поводу ущерба

В некоторых случаях жильцы могут заявить, что собственность находилась в повреждённом состоянии в момент их въезда в квартиру. Чтобы избежать такой ситуации, арендодателю стоит составить акт приёма-передачи жилья. Это дополнение к договору, которое оформляют в момент заезда арендатора в квартиру. В акте обычно фиксируют всё ценное имущество, которое передают в пользование нанимателю: мебель, технику и другое. В зависимости от желания собственника, внести в список можно любой предмет в квартире.

Чтобы избежать лишних споров, в акте важно зафиксировать состояние вещей: указать неисправности, царапины, пятна. Конкретный список повреждений для разных предметов будет различаться. Например, царапины на телевизоре можно считать более заметным повреждением, чем на холодильнике. Фиксация состояния вещей в квартире остаётся на усмотрение собственника и арендатора. Жильцы тоже могут быть заинтересованы в аккуратной записи имеющейся амортизации или повреждений имущества. Для техники стоит указывать модели.

Акт прилагается к договору аренды для обеих сторон. Дополнительно арендодателю следует сделать фотографии квартиры до въезда нанимателя.

Как правильно зафиксировать ущерб, нанесённый арендатором

Лучший способ фиксации состояния собственности — это фото- и видеосъёмка. Если есть возможность, стоит включить функцию печати даты на фото. Строгих правил фиксации повреждений не существует. Арендодателю стоит делать фото максимально наглядными: зафиксировать ущерб крупным планом с нескольких ракурсов. Дополнительно можно сфотографировать предмет общим планом: так будет понятен размер повреждений.

Как оценить ущерб

Перетяжкой мебели, внутренней отделкой квартиры и починкой бытовой техники занимаются разные специалисты. Чтобы правильно оценить ущерб, арендодателю стоит привлечь мастера из соответствующей области. Иначе легко можно недооценить или переоценить повреждения.

Мастера следует попросить составить смету на проведение работы по ремонту. Это хороший способ получить справку с обоснованной оценкой ущерба. Для определения размера повреждений, которые нанесены самой квартире, арендодателю необходимо привлечь оценщиков недвижимости.

При оценке ущерба стоит отталкиваться от акта приёма-передачи, если его составили при заключении договора. Документ поможет, в том числе, избежать обвинений в том, что собственник квартиры просто хочет обновить имущество за их счёт.

Составление акта о порче имущества

Акт о порче имущества составляют, чтобы зафиксировать повреждения. Единого формата не предусмотрено, поэтому его заполняют в свободной форме. Главное правило: описывать повреждения достаточно подробно, чтобы их нельзя было трактовать по-разному. Также стоит упомянуть обстоятельства, в которых был нанесён ущерб.

Если пострадала, стоит обратиться к специалисту. Он сможет компетентно оценить, подлежит ли повреждённый предмет восстановлению. В некоторых случаях ремонт может стоить дороже, чем покупка новой техники.

Желательно получить подпись арендатора под актом. Она будет свидетельствовать, что у жильца нет претензий к описанию ущерба. На случай если арендатор откажется подписывать документ, акт лучше составлять при свидетелях и получить их подписи. В такой ситуации отказ жильца необходимо зафиксировать в акте.

Как закон регулирует ответственность арендатора за имущество

Ответственность сторон за имущество можно внести в договор аренды: например, зафиксировать, кто должен отвечать за мелкий текущий ремонт. Если специальные условия не внести в договор, будут действовать нормы Гражданского кодекса.

Статья 615 описывает общие правила пользования арендованным имуществом. В том числе они затрагивают вопрос назначения собственности, которая передаётся в аренду. Например, если арендатор захочет превратить квартиру в склад или питомник для животных, это будет нарушением.

Статьи 616 и 681 предписывают арендатору поддерживать переданное ему имущество в исправном состоянии. В его обязанности входит текущий ремонт. Это подразумевает мелкие неисправности оборудования, испорченные обои и прочее. За капитальный ремонт отвечает владелец.

Статья 622 предусматривает право на возврат жилья с некоторым износом. Это значит, что последствия эксплуатации, вроде продавленного матраса на кровати, не считаются порчей имущества.

Статья 1064 регулирует вопросы причинения вреда. Арендатор обязан полностью возместить ущерб, если его вина доказана.

Ответственность перед соседями

Жильцы могут повредить квартиру соседей: например, залить её водой. Соседи в таком случае могут предъявить претензию к арендодателю — они не обязаны устанавливать конкретного виновника. Владелец должен возместить ущерб соседям. После этого он может компенсировать убытки за счёт жильцов.

Как возместить ущерб в досудебном порядке

Арендатор может принять ответственность за ущерб, который причинил. Если он согласен с оценкой повреждений, вопрос можно урегулировать в досудебном порядке. Для такой ситуации есть свой алгоритм действий, которого стоит придерживаться. Даже в таком случае не нужно полагаться на устные договорённости — спор может возникнуть, например, на почве сроков и формы компенсации ущерба.

Нужно составить все документы: акт о порче имущества, сметы на проведение ремонта и другие оценочные справки. Дополнительно следует составить претензию, которая включает следующие пункты:

• описание ситуации, в которой произошло повреждение имущества;
• доказательства повреждений;
• сумму, которую собственник требует от арендатора в качестве возмещения ущерба;
• способ и сроки для возмещения ущерба.

Претензию вместе с остальными бумагами нужно передать арендатору. Это можно сделать лично или по почте. Важно при этом получить документальное подтверждение, что арендатор их получил.

Если жилец согласен с претензией и возместил ущерб, стоит составить расписку о получении компенсации.

Что делать, если арендатор отказывается компенсировать ущерб

Если наниматель не признаёт ответственность за повреждения, не соглашается с оценкой ущерба или сбежал, можно обратиться в суд. Статьи 196 и 200 Гражданского кодекса устанавливают, что иск можно подать в течение трёх лет с момента, когда владелец узнал о порче собственности.

В исковом заявлении указывают примерно ту же информацию, что и в претензии. Также следует зафиксировать, как спор пытались урегулировать до суда и какие пункты договора были нарушены. К иску нужно приложить следующие документы:

• подтверждение личности;
• подтверждение прав собственности на недвижимость;
• договор аренды;
• акт приёма-передачи;
• документы, которые были составлены для урегулирования спора.

Без акта приёма-передачи доказать в суде, что повреждения нанесены по вине жильцов, может быть сложнее. Придётся больше полагаться на показания свидетелей.

Подача иска привлекает внимание к собственнику. В суде могут проверить, например, платит ли он налог на доход с аренды недвижимости. Уклонение от выплат приведёт к штрафу.