Что будет с рынком недвижимости в 2026 году

Рынок недвижимости адаптируется к изменениям и меняется сам. В статье рассказываем, что будет с ценами на квартиры в 2025 году и станет ли ипотека доступней.

Рынок недвижимости сегодня

За 2024 год укрепились тенденции, которые были заложены в предыдущие годы. Расскажем о самых значимых из них.

Падение спроса

Это главная тенденция, которая обусловлена двумя факторами:

• Ключевая ставка ЦБ увеличилась, а вслед за ней повысились проценты по ипотекам.
• Получить ипотечный кредит на льготных условиях стало значительно сложнее.

Покупатели предпочитают подождать и сохранить деньги с помощью банковских вкладов, которые стали выгоднее.

Снижение ценового разрыва между новостройками и вторичкой

На эту тенденцию в первую очередь влияют ипотечные ставки. В 2020 году появилась льготная ипотека под 6% годовых. Люди стали активно покупать новое жильё, из-за чего цены на первичном рынке начали активно расти. Разница в стоимости жилья в новостройках и на вторичном рынке составляла 20−40%. Такой разрыв сохранялся до конца 2022-го. В 2023-м цены на квартиры в новостройках выросли на 9%, в 2024 — ещё на 7%.

Рост цен замедляется и на вторичном рынке. В 2023-м цены в среднем выросли на 18%, а в 2024-м — только на 2%. При этом в некоторых регионах стоимость вторички упала на доли процентов в конце 2024-го. Общее замедление роста цен приводит к тому, что разрыв в стоимости жилья на вторичном и первичном рынках сокращается.

Уменьшение предложений на вторичном рынке

С 2022-го количество объявлений о продаже квартир от собственников сократилось почти на 40%. Это также может быть обусловлено высокой ставкой и медленным ростом цен. Из-за дорогой ипотеки покупатели стараются брать в банке меньшую сумму и часто просят продавца о скидке. Многие собственники отказываются от сделки, если она несрочная. Продавцы предпочитают дождаться понижения ставки и продать жильё позже, но по более выгодной цене.

На первичном рынке количество предложений держится на более стабильном уровне: отмечается снижение примерно на 10% с января 2024 года.

Повышение популярности ИЖС

Индивидуальное жилищное строительство обгоняет рынок многоквартирных домов. По данным Минстроя за 2024 год, более 65% объектов, введённых в эксплуатацию, приходится именно на ИЖС.

Популярность индивидуального строительства во многом связана со льготными ипотечными программами. В банках действуют сниженные ставки по кредитам на строительство, а условия получения займа не ужесточились, как это произошло с другими льготными продуктами. Например, для получения семейной ипотеки на покупку квартиры в новостройке часто нужен большой первоначальный взнос: некоторые банки просят внести от 50% стоимости. А кредит на строительство всё ещё можно оформить с первым взносом от 20%.

Другая причина популярности ИЖС — более низкая стоимость строительства в сравнении с ценами на жильё в новостройках. Например, дом в Московской области можно купить за 5−7 млн ₽, а его площадь составит 80−100 кв. м. По той же цене невозможно купить новую квартиру такой же площади.

Прогноз: будет ли снижение цен на жильё

Аналитики не прогнозируют обвала цен, но также не предвидят их активного роста. Есть вероятность, что в некоторых регионах стоимость жилья всё же немного снизится. Расскажем подробнее, чего стоит ожидать в разных сегментах рынка.

Новостройки

Отмена массовой льготной ипотеки и повышение ключевой ставки ЦБ снизили спрос на квартиры в новостройках. Одновременно с этим уменьшилось количество новых проектов, которые вводят в продажу. Поэтому нельзя сказать, что на первичном рынке предложение слишком опережает спрос. Застройщики не согласятся снижать цены, но темпы роста стоимости новых квартир и строящегося жилья продолжат замедляться. Скорее всего, подорожание будет соответствовать официальному уровню инфляции.

Вторичное жилье

Подорожание ипотеки повлияло на собственников жилья: упал спрос и заметно снизился рост цен. Например, в Москве цены выросли примерно на 1% за 2024 год.

Из-за этого многие собственники отказались от продажи и переориентировались на рынок аренды. Сдача жилья позволяет им делать накопления и дожидаться снижения ипотечных ставок.

Стоимость квартир на вторичном рынке может упасть в 2025 году. Это возможно в тех регионах, где предложение слишком обгонит спрос. Если снижение цен произойдёт, можно ожидать ещё большего сокращения предложений. Всё это означает, что на вторичном рынке ожидается стагнация. Срочные сделки с недвижимостью могут оказаться невыгодными для продавцов, но очень привлекательными для покупателей.

Будут ли дорожать квартиры в Москве

Стоимость недвижимости в новостройках Москвы будет медленно расти. При этом застройщики могут предлагать более дешёвые варианты квартир экономкласса. Низкая стоимость такого жилья будет связана с расположением в не очень развитом районе, низким качеством отделки и другими подобными факторами. Если рынок окажется перенасыщен предложениями, застройщики могут предлагать скидки на более дорогие объекты.

В Москве также ожидается общее сокращение объёмов строительства: застройщики знают о падении спроса и не хотят рисковать. Возможно, они сконцентрируются на строительстве новостроек экономкласса, а дорогие проекты — отложат.

Московская вторичка, скорее всего, не будет дорожать и даже может подешеветь. Это связано с тем, что в Москве есть большое количество новых домов, недавно введённых в эксплуатацию. Квартиры в них ещё не распроданы. Сниженный спрос и большое количество предложений могут в первую очередь ударить по вторичному рынку.

Резкий рост цен на недвижимость в Москве и других городах может случиться в одном из двух случаев:

• ключевая ставка снизится до 8−10%;
• появится массовая льготная ипотека.

Вероятно, в 2025 году этого не случится, но всё же стоит следить за новостями.

Прогнозы на ипотеку

Процент по ипотечному кредиту зависит от ключевой ставки ЦБ РФ. В октябре 2024-го ЦБ установил ставку 21% — исторический максимум. Следовательно, банки должны выдавать любые кредиты под процент, который превышает 21%.

По прогнозам самого ЦБ, до конца 2025 ключевая ставка будет находиться в диапазоне 18,7−22,1%. То есть не стоит ожидать её снижения и улучшения условий ипотеки.

Стоит ли покупать квартиру в 2025 году

В 2025 году выгодно покупать недвижимость в двух ситуациях:

• за наличные;
• в ипотеку по льготной программе.

Покупка за наличные позволит сохранить и преумножить сбережения. Жильё можно купить по относительно низкой цене, сдавать в аренду, а затем перепродать по более высокой стоимости.

Льготную семейную ипотеку можно получить под 6% годовых. Она доступна в одном из четырёх случаев:

• в семье есть ребёнок в возрасте до 6 лет;
• семья, в которой двое несовершеннолетних детей, живёт в городе с населением до 50 тыс. человек;
• семья, в которой двое несовершеннолетних детей, живёт в регионе с низким объёмом строительства;
• в семье есть ребёнок-инвалид.

В рамках программы можно получить до 12 млн ₽ в Москве и МО, Санкт-Петербурге и ЛО. Для остальных регионов максимальная сумма составляет 6 млн ₽. Минимальный первоначальный взнос — 20%, но банки могут его повышать.

Если не получается купить недвижимость за наличные или по льготной программе, стоит отложить покупку или приготовиться к серьёзным переплатам. Например, за кредит под 30% годовых на 30 лет можно заплатить почти в 10 раз больше стоимости жилья.