Апартаменты и квартира: отличия

На рынке недвижимости в мегаполисах часто встречаются два варианта — квартира и апартаменты. Второй зачастую кажется привлекательнее — такие объекты стоят дешевле и расположены удачнее. Объясним, в чем различие квартиры и апартаментов, и расскажем, как статус объекта влияет на комфорт и расходы на жилье.

Что такое апартаменты

В обиходе слово «апартаменты» звучит красиво — кажется, что это нечто более престижное, чем обычная квартира. Однако с юридической и практической точки зрения все не так.

Апартаменты — это нежилое помещение. Но несмотря на то, что формально они не предназначены для постоянного проживания, ничто не мешает владельцу использовать их как полноценное жилье.

Главное отличие квартиры от апартаментов в том, что последние не подпадают под нормы, регулирующие жилые помещения. Это значит:

• Нет требований к инфраструктуре. В шаговой доступности может не быть школ, детских садов и поликлиник, так как по документам здесь не обязаны жить люди.
• Нет строгих требований к инсоляции, освещению, санитарному состоянию помещений, содержанию общих пространств. Состояние жилых и коммерческих объектов регулируют разные СанПиН.

Покупая недвижимость в апарт-комплексе важно помнить о возможном «неприятном соседстве». Все помещения в таком здании могут использоваться для ведения коммерческой деятельности. Это значит, что рядом с вашим жильем может оказаться студия фитнеса, салон красоты или другое заведение, которое ежедневно посещают десятки людей.

Изначально апартаменты были задуманы как коммерческая недвижимость, предназначенная для краткосрочной аренды, в том числе для гостиничного бизнеса. Но со временем они стали популярны и среди покупателей, стремящихся получить удобное жилье в хорошем месте по более выгодной цене. Дело в том, что апартаменты обычно стоят дешевле квартир аналогичной площади. А располагаться они могут в том числе в туристическом или географическом центре города — там, где действуют ограничения на жилую застройку. Обычно именно эти преимущества привлекают покупателей, ставят их перед нелегким выбором: апартаменты или квартира.

Какие бывают апартаменты

Если вы решили рассмотреть апартаменты как вариант для покупки или аренды, важно понимать, что это не единый тип недвижимости. В зависимости от назначения и особенностей эксплуатации, здания с апартаментами можно разделить на три основные категории.

Апарт-отели

Апарт-отель — это гостиничный комплекс с сервисом: уборкой, охраной, ресепшн. Помещения внутри выглядят как небольшие квартиры или студии, имеют все необходимое для комфортного проживания: кухонную зону, санузел и место для отдыха.

Многофункциональные комплексы

Это здания или комплексы строений с помещениями разного назначения. В них жилые апартаменты соседствуют с офисами, фитнес-клубами, салонами красоты, магазинами и другим бизнесом. Доля коммерческих помещений в МФК может быть любой, тогда как в жилых комплексах она не должна превышать 15%.

Жилые комплексы с апартаментами

Наиболее комфортный вариант, когда апартаменты строятся изначально как жилье, с продуманной инфраструктурой, охраняемой территорией и удобствами, характерными для обычных многоквартирных домов. Здесь могут быть большие холлы, консьерж-сервис, паркинг и даже детские сады на территории. Сами апартаменты часто просторнее, чем в апарт-отелях и МФК. Однако юридически это все равно остается нежилым фондом, а значит, владельцы сталкиваются с теми же ограничениями.

Апартаменты vs квартира: главные различия

На первый взгляд разница может казаться незначительной, но на деле она влияет и на комфорт проживания, и на финальные расходы.

Господдержка: можно ли взять льготную ипотеку?

Воспользоваться ипотечными льготами при покупке апартаментов не получится. Действие военной, дальневосточной, арктической, семейной и других видов льготных ипотек не распространяется на нежилую недвижимость. Также в покупку такого объекта нельзя вложить материнский капитал и другие средства, полученные в рамках господдержки.

Тем не менее ипотечный кредит на покупку апартаментов взять можно, хоть и по рыночной ставке.

Неважно, выбрали вы квартиру или апартаменты, купленную в ипотеку недвижимость нужно обязательно застраховать — это требование закона. Также банки обычно настаивают на оформлении страховки жизни и здоровья. Можно оформить ипотечную страховку, которая покрывает оба риска. Комплексное страхование позволяет максимально защитить себя на период выплаты ипотеки. Если с недвижимостью или заемщиком произойдет страховой случай, выплату кредита возьмет на себя страховая компания.

Комфорт и безопасность: есть ли разница?

К жилым комплексам предъявляются строгие требования, касающиеся санитарно-эпидемиологических норм. Законы регламентируют:

• минимальную инсоляцию — время, в течение которого в помещение должен попадать солнечный свет;
• удаленность контейнерных площадок;
• периодичность уборки помещений общего пользования;
• проведение погрузочных работ при поставке товара в магазины, расположенные в том же здании;
• другие аспекты содержания дома и его территории.

К комплексам с апартаментами требований не предъявляют. Это значит, что здание может быть построено, например, очень близко к другому дому, из-за чего в части помещений всегда будет темно. А приезжающие с товаром в магазин на первом этаже машины могут разгружать в любое время суток, прямо под окнами жильцов.

Общие зоны: кто за что отвечает?

И владельцы квартир, и собственники апартаментов платят коммунальные платежи. Но так как апартаменты относятся к нежилому фонду, их обслуживание попадает под коммерческие тарифы — они в среднем на 10–20% выше.

За чистоту лестничных клеток, уличное освещение, внутридворовое благоустройство и содержание другого общего имущества в жилых домах отвечает управляющая компания или ТСЖ. При решении организационных вопросов (например, нужен ли шлагбаум, ставить ли видеонаблюдение по периметру) учитывается мнение жильцов. В апарт-комплексах о состоянии общего имущества тоже заботится УК, но решения могут приниматься без согласия собственников.

Налоги: сколько придется платить?

Налог на жилое имущество рассчитывается по ставке 0,1% от кадастровой стоимости. Так, при кадастровой стоимости квартиры в 2 000 000 рублей владелец ежегодно платит 2000 рублей. Для апартаментов налог выше, так как они относятся к нежилому фонду. Ставка составляет 0,5–2%. Получается, владелец апартаментов с аналогичной кадастровой стоимостью каждый год должен ФНС 10000–40000 рублей — в 5–20 раз больше.

Регистрация: можно ли прописаться в жилье?

В апартаментах можно зарегистрироваться, но только временно, хоть и на любой срок. Временная регистрация, как и постоянная, позволяет записать ребенка в ближайший детский сад или оформить документы в МФЦ. Но получить, например, региональные льготы с временной регистрацией нельзя.

Налоговые вычеты: кому вернут деньги?

При покупке квартиры можно вернуть до 13% от суммы, но не более 260 000 рублей, используя налоговый вычет. Ипотечники могут дополнительно получить до 390 000 рублей от выплаченных процентов.

Налоговый вычет полагается только при приобретении жилья. Апартаменты под эту программу не подпадают, так как считаются коммерческой недвижимостью.

Капремонт: кто платит за обновление дома?

Жилые дома входят в программу капитального ремонта, а это значит, что государство обязано раз в несколько десятилетий обновлять коммуникации, крышу, фасад. Апартаменты в такую программу не включены. Если застройщик или управляющая компания не предусмотрели систему накопления средств на ремонт, все работы придется оплачивать самим владельцам.

Изъятие за долги: могут ли лишить жилья?

Владелец апартаментов или квартиры действительно может лишиться недвижимости, если она — ипотечная и в залоге у банка, а по ипотеке накопилась задолженность.

В случае с другими долгами единственное жилье защищено исполнительским иммунитетом. Это значит, что отобрать квартиру у владельца нельзя, если кроме нее у него нет другого объекта для проживания в собственности. Так как апартаменты — это коммерческая недвижимость, на них исполнительский иммунитет не действует. Нежилое помещение могут изъять, даже если в нем живет семья с детьми.

Что выбрать: апартаменты или квартиру?

Итак, апартаменты и квартиры — это не просто два названия одного и того же жилья, а принципиально разные форматы недвижимости.

Главный фактор, который стоит учитывать при выборе апартаментов или квартиры, — цель приобретения.

Если площадь нужна для жизни, квартира — более надежный вариант. Выбирая квартиру, вы сможете получить:

• льготу на покупку недвижимости (семейную ипотеку, материнский капитал и т. д.);
• постоянную регистрацию (прописку), необходимую для получения государственных услуг;
• налоговые вычеты.

Вы будете жить в доме, который построен и обслуживается в соответствии с нормами для жилых объектов.

Если недвижимость покупается для инвестиций или аренды, апартаменты могут быть интереснее, так как обычно стоят дешевле аналогичных по площади квартир и часто располагаются в более привлекательных локациях. Но важно учитывать нюансы: недоступность льготных ипотечных программ, повышенные налоги и коммунальные платежи.