Виды ипотеки в России в 2026 году: действующие программы
Обновлено: 25 февраля 2026
11 мин
21006
3.3
Рассчитайте стоимость страховки ипотеки и оформите полис
Расчёт стоимости страховки на онлайн-калькуляторе за пару минут.
В 2025 году ипотека — это не одна программа с фиксированной ставкой и условиями, а множество разных кредитных предложений. Отличаются ставки, сроки, требования к заемщику и покупаемому объекту. Чтобы вы не запутались во всем многообразии, собрали самое важное в одном материале. Расскажем, какие программы ипотеки в России доступны сейчас и чем они различаются.
Что такое ипотечный кредит
Ипотека — это долгосрочный целевой кредит, который берут на приобретение недвижимости. Главное условие: объект остается в залоге у банка до полного погашения кредита.
Банк выдает деньги под определенный процент, а вы возвращаете сумму постепенно — в течение 10, 20, иногда 30 лет. При этом право собственности на недвижимость сразу переходит к вам, но обременяется в пользу банка. То есть вы становитесь собственником, но продать или подарить жилье без разрешения кредитора не можете.
Ипотека в России регулируется несколькими документами: Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом № 102-ФЗ, условиями конкретных банковских и госпрограмм.
Отличия ипотечных программ
Программы ипотеки различаются по ряду параметров. Расскажем об основных.
Вид залога
Обычно ипотека оформляется под залог приобретаемого жилья — то есть квартира, коттедж или другой объект становится обеспечением по кредиту. Но это не единственный вариант.
Иногда банки готовы выдать кредит под залог уже имеющейся недвижимости. Такой вариант часто выбирают те, кто не соответствует требованиям банка. Например, заемщики, желающие купить квартиру без первоначального взноса, предприниматели или неофициально работающие люди, которым банки неохотно одобряют кредиты по классическим программам.
Объект кредитования
Ипотека может использоваться для покупки разной недвижимости:
- жилой — квартиры, комнаты, таунхауса, дома, участка под постройку коттеджа для проживания;
- нежилой — кладовки, машиноместа;
- коммерческой — апартаментов, офиса, склада, помещения свободного назначения.
Некоторые банки выдают ипотеку лишь на определенные объекты, например, только на квартиры и комнаты.
Условия получения кредита
К основным условиям относятся:
- максимальная сумма;
- процентная ставка;
- предельный срок, на который можно взять ипотеку;
- величина первоначального взноса.
Также банки вправе устанавливать дополнительные условия. Например, по страхованию ипотеки. Полис страхования недвижимости (объекта залога) обязательно оформляется по закону «Об ипотеке». Он помогает погасить ипотечный кредит, если объект недвижимости будет разрушен из-за пожара, взрыва или другого происшествия.
Страховка жизни и здоровья оформляется по желанию. Обычно банк поднимает ставку, если заемщик не страхует себя от смерти и инвалидности. Но полис стоит оформить не только ради привлекательных условий по ипотечной программе. С ним получится сохранить недвижимость и расплатиться с банком, если наступила сложная жизненная ситуация и при серьезных проблемах со здоровьем.
Способ оплаты
Ипотечная программа может предусматривать аннуитетные (почти всегда) или дифференцированные (редко) платежи.
При аннуитетных платежах вы вносите каждый месяц одинаковую сумму. Но внутри этой суммы соотношение процентов и основного долга меняется: сначала вы в основном платите проценты, потом — гасите тело кредита. Плюсы — предсказуемость, минус — в начале платите преимущественно за пользование деньгами банка, практически не погашая основную задолженность.
Дифференцированные платежи — это когда сумма платежа постепенно снижается. В первом месяце вы платите больше всего, но с каждым месяцем платеж становится меньше. Тело кредита уменьшается быстрее, переплата получается не такой большой, но из-за высоких первых платежей в начале срока ипотека ощутимо «бьет» по бюджету.
Помимо собственных денег на оплату первоначального взноса и платежей по ипотеке, можно использовать средства маткапитала и жилищных сертификатов, которые выдают некоторым категориям населения: нуждающимся, вынужденным переселенцам, некоторым военным и сотрудникам МВД, ФСБ, прокуратуры и так далее.
Какими бывают программы ипотеки
Все ипотечные программы делятся на коммерческие и льготные.
Коммерческая ипотека — это стандартные банковские программы. Ставку по ним устанавливает сам банк на основе ключевой ставки ЦБ и собственной политики. Такие кредиты доступны любому заемщику, если он соответствует требованиям банка: имеет достаточный доход, нормальную кредитную историю.
Льготные программы отличаются тем, что часть процентной ставки по ним субсидирует государство. Проще говоря, государство компенсирует банку недополученный доход, поэтому тот может обеспечить улучшенные условия кредитования. Иногда такая ипотека обходится в несколько раз дешевле коммерческой. Эти программы доступны не всем, имеют ограничения по сумме, региону, виду недвижимости и другим параметрам.
Какие льготные программы действуют в 2025 году
Заемщикам доступно несколько льготных программ, позволяющих купить квартиру не под 30% годовых (актуальная рыночная ставка в середине 2025 года), а под 2–6%.
Семейная ипотека
Благодаря семейной ипотеке можно стать собственником квартиры в свежепостроенном или строящемся многоквартирном доме, владельцем загородного дома — готового от застройщика или построенного аккредитованным подрядчиком. В районах, где почти не возводятся новые дома, разрешается купить «вторичку». При этом заемщик не переплачивает тройную цену банку из-за высокой ставки.
Программа действует по всей стране. Такую ипотеку могут оформить заемщики с ребенком до 6 лет, с двумя несовершеннолетними детьми, а также семьи, где воспитывается ребенок-инвалид.
Процентная ставка по семейной ипотеке составляет до 6% годовых, взнос — от 20%, предельная сумма — до 12 млн рублей в столичных регионах и до 6 млн — в остальных.
IT-ипотека
IT-ипотека — программа для сотрудников региональных IT-компаний (только аккредитованных). Специалисты московских и питерских организаций, даже если они работают удаленно в другом регионе, воспользоваться такой программой не могут.
Для получения IT-ипотеки не обязательно быть разработчиком, тестировщиком или другим специалистом из сферы. Кредит на льготных условиях доступен в том числе работникам на менеджерских и других позициях. Главное — сотрудник должен быть младше 50 лет, а доход должен соответствовать установленным требованиям: минимум 150 000 рублей в месяц для специалистов в крупных городах (от миллиона жителей) и от 90 000 — в остальных.
Ставка — до 6% годовых, сумма кредита — до 9 млн рублей. Можно приобрести квартиру или дом от застройщика, заказать постройку коттеджа в аккредитованной компании или взять землю под возведение дома.
Сельская ипотека
Для жителей сельской местности и малых городов работает сельская ипотека со ставкой до 3%. Ее может оформить любой гражданин России, если он живет в селе, поселке, городе с населением до 30 000 человек или собирается туда переехать. После покупки необходимо зарегистрироваться в свежеприобретенном жилье минимум на 5 лет.
По программе можно купить дом у застройщика или на вторичном рынке (если жилью не больше 3–5 лет), построить коттедж по договору подряда или приобрести участок. Максимальная доступная сумма — 6 млн рублей, срок — до 25 лет, первоначальный взнос — от 20%.
Дальневосточная и арктическая ипотека
На двух крупных территориях действует ипотека со ставкой до 2% годовых. Ее могут оформить молодые семьи, переселенцы-участники госпрограмм, военнослужащие, сотрудники ОПК, врачи, учителя. Программа охватывает преимущественно первичный рынок. Вторичное жилье можно купить в моногородах и на сельских территориях, а также в Магаданской области и на Чукотке. Также «вторичка» доступна вынужденным переселенцам.
Максимальная сумма кредита — до 9 млн рублей, если площадь недвижимости превышает 60 м², и до 6 млн — в остальных случаях. Программа действует только на территории ДФО и Арктики.
Военная ипотека
Военная ипотека — отдельный механизм для служащих по контракту. Им после 26 месяцев службы государство начинает перечислять средства на специальный счет. Эти деньги можно внести как первоначальный взнос или оплачивать ими уже оформленный кредит на жилье. Пока военный служит, кредит за него платит государство. При увольнении до окончания минимального срока (обычно 20 лет) деньги придется вернуть.
Ограничений по региону нет, жилье можно купить в любом субъекте РФ. Военную ипотеку можно получить на покупку недвижимости на вторичном или первичном рынке. Не получится приобрести по программе комнату в общежитии или жилье в аварийном или ветхом доме.
Какие еще ипотеки выдают в России
Кроме льготных и классических кредитов, в 2025 году на рынке доступен целый ряд специализированных ипотечных программ, которые могут быть интересны определенным категориям заемщиков.
Рефинансирование
Рефинансирование ипотеки — это по сути перекредитование на лучших условиях. Если заемщик оформил кредит под высокую ставку, которая потом снизилась, он может взять новый ипотечный кредит, чтобы погасить старый. Это позволяет снизить размер ежемесячного платежа, уменьшить переплату и, в некоторых случаях, срок кредита. Кроме того, рефинансирование может быть полезным при объединении нескольких кредитов в один, например, если есть ипотека и потребительский займ. Некоторые банки позволяют включить в новый кредит и расходы на ремонт или страхование. А если изначальный кредит был оформлен на одного из супругов, рефинансирование — повод изменить состав заемщиков.
Субсидированная ипотека от застройщика
Вариант популярен у заемщиков, которые не могут рассчитывать на льготную ипотеку. По этим программам снижение процентной ставки достигается не за счет государственной поддержки, а за счет самого застройщика. Компания договаривается с банком и компенсирует ему разницу между рыночной ставкой и предложенной клиенту.
Например, в первый год ставка может составлять 0,1% или 1%, а затем — перейти на обычный уровень, близкий к ключевой ставке ЦБ. Иногда заниженную ставку предлагают на период строительства дома, до момента регистрации права собственности.
Такие программы позволяют снизить ежемесячную нагрузку в первые годы, не испытывать финансовых трудностей при одновременной оплате съемной квартиры и ипотечного кредита, подкопить на ремонт в новом жилье. Однако важно внимательно изучить график платежей перед подписанием кредитного договора: часто итоговая переплата по такому кредиту выше, чем при классической ипотеке.
Исламская ипотека
Ипотека для мусульман — вариант, который отвечает нормам шариата и потому не предполагает начисления процентов. Обычно все происходит так: банк выкупает жилье у продавца и продает заемщику в рассрочку — с наценкой, но без начисления процентов. Такая программа есть только в небольшом количестве банков и доступна лишь в нескольких регионах, в частности, в Дагестане, Чечне, Татарстане.
Ипотека на гаражи, машиноместа, кладовки
Кредиты на нежилые объекты готовы выдавать не все банки. Тем не менее в крупных городах этот рынок активно развивается. Кредит на машиноместо или кладовое помещение можно взять как дополнение к ипотеке на квартиру — например, если приобретается все вместе у одного застройщика. Реже возможна покупка отдельно — в этом случае банк будет внимательно оценивать ликвидность объекта: гараж в старом кооперативе, например, могут не одобрить, а машиноместо в современном подземном паркинге — вполне.
Ипотека на возведение частного дома
Такая программа предполагает не покупку готового жилья, а возведение дома с нуля. В отличие от ипотеки на квартиру или готовый дом, здесь чаще используется поэтапное (траншевое) финансирование. Банк выдает деньги частями по мере завершения этапов строительства: обустройства фундамента, возведения коробки, устройства крыши и так далее.
Оцените нас
Добавить комментарий