Рефинансирование комбо-ипотеки с 1 февраля 2026 года

Многие брали ипотеку в период высоких ставок — когда по рыночным программам выходило 25–26% годовых. Тогда это казалось нормой: жилье нужно, других предложений не было. Сейчас ставки постепенно снижаются, и у заемщиков появляется понятное желание — рефинансировать кредит и уменьшить платеж.

Но если у вас семейная комбо-ипотека, все не так просто. Раньше при рефинансировании можно было потерять льготную ставку и в итоге сильно переплатить. С 1 февраля 2026 года правила изменились. Разберемся, как сейчас рефинансируют комбо-ипотеки.

Что такое комбо-ипотека и как ее рефинансировали раньше

Комбо-ипотека — это кредит, состоящий из двух частей: одна — по льготной ставке, например, по семейной ипотеке, вторая — по рыночной. Такой формат используют, когда размер кредита превышает лимит по госпрограмме.

Допустим, семья купила квартиру в Казани за 14,5 млн рублей. У заемщиков был первоначальный взнос 4,2 млн рублей. По семейной ипотеке под 6% лимит в регионах — 6 млн рублей. Необходимая сумма кредита — 10,3 млн. Семья решила брать комбо-ипотеку. Сумма займа была поделена на две части:

• 6 млн рублей — под льготные 6%;
• 4,3 млн рублей — под 23% (рыночная ставка, действовавшая в момент оформления кредита).

Рефинансировать комбо-ипотеку можно было и раньше, но при переходе в другой банк льготная часть «сгорала». При рефинансировании оформлялся один общий кредит — на всю сумму действовала новая (рыночная) ставка.

Вернемся к примеру: семья брала 6 млн под 6% и 4,3 млн под 23%. Когда рыночная ставка опустилась до 18%, заемщики успели выплатить всего 300 тысяч рублей основного долга. После рефинансирования они получили 10 млн под 18%. Да, ставка меньше чем 23%. Но льготные 6% на часть кредита исчезли, а итоговая переплата после такого рефинансирования не уменьшилась, напротив, выросла.

Из-за этого многие просто не трогали ипотеку, даже если на рынке появлялись более выгодные предложения.

Можно ли рефинансировать семейную комбо-ипотеку с сохранением льготной ставки

Правила рефинансирование комбо ипотеки с 1 февраля 2026 года изменились. Теперь льготную часть кредита можно сохранить и пересчитать только ту часть, которая была под рыночный процент.

Рассмотрим, как это работает, на примере семьи из Екатеринбурга, купившей квартиру за 12 млн рублей в июне 2025 года. Из них 4 млн — первоначальный взнос, а 8 млн — комбо-ипотека, состоящая из двух частей: 6 млн под 6%, 2 млн — под рыночные на тот момент 25%. В марте 2026 года у семьи появилась возможность рефинансировать рыночную часть под 19%. После рефинансирования на остаток от 6 млн продолжает действовать ставка 6%, а на невыплаченную часть от 2 млн — 19%. То есть уменьшилась ставка только на дорогую часть кредита, а льготная осталась, как и была. Семья не потеряла господдержку, смогла снизить ежемесячный платеж и уменьшить общую переплату.

Раньше приходилось выбирать: либо сохранить льготу, либо снизить ставку. Теперь можно совместить оба варианта.

Важно: изменения касаются только семейной, арктической и дальневосточной комбо-ипотеки. А вот для ИТ-ипотеки правила остались прежними. Если рефинансировать такую комбо-ипотеку, льготная ставка не сохраняется — новый кредит оформляется уже на общих условиях.

Как рефинансировать комбо-ипотеку

В первую очередь нужно запросить две справки об остатке долга: одну — по сумме под льготную ставку, вторую — по сумме под рыночную.

Дальше все просто: выбираете банк с подходящими условиями, подаете заявку и получаете одобрение. После этого новый банк закрывает ваш старый кредит и оформляет новый.

При рефинансировании меняется банк, а значит — и выгодоприобретатель по ипотечной страховке. Старый полис в этом случае не подходит, нужен новый. В «АльфаСтрахование» можно оформить страховку для ипотеки онлайн, за несколько минут. Важно сделать это сразу: незастрахованному заемщику банк может поднять ставку, если это условие прописано в кредитном договоре, и рефинансирование станет не таким выгодным.