Почему банк отказал в ипотеке: главные причины

Причины отказа в ипотеке

По данным Национального бюро кредитных историй (БКИ), ипотека стоит на втором месте по количеству одобрений. Ее обгоняют только микрокредиты, получить которые могут практически все желающие. Тем не менее есть объективные причины, по которым банки отказывают в ипотечных кредитах.

Плохая кредитная история

Плохая кредитная история — самая очевидная и распространенная причина отказа. Ипотеку сложно получить:

1. При наличии длительных просрочек по кредитам. Особенно, если они длились более 60 суток.
2. Если заемщик часто допускал просрочки по выплатам. Это может говорить о проблемах с доходами или о безответственности клиента.
3. Тем, у кого нулевая кредитная история. Нулевая кредитная история значит, что человек еще не брал кредиты. Поэтому банку сложно оценить его надежность.

В зависимости от записей в кредитной истории каждому человеку присваивают кредитный рейтинг — от 1 до 999 баллов. Все, что меньше 597 баллов БКИ считает низким показателем. По статистике, средним значением рейтинга заемщиков по ипотеке является 781 балл.

На кредитный рейтинг заемщика влияют не только данные о банковских кредитах. Он формируется при оформлении микрозаймов, поручительств по чужим ссудам, возникновении небанковских долгов. Например, если у вас есть судебный долг по алиментам, это станет известно банку.

При этом банки устанавливают свои критерии для оценки кредитной истории клиентов. Одни анализирует досье заявителей за последние 5 лет, другие — за 3 года, а третьи принимают в учет всю историю. Некоторые кредитные организации не обратят внимание на просрочки, закрытые несколько лет назад, а другие могут из-за этого отказать.

Поэтому, если вам отказали в одном банке, совсем не обязательно, что вы получите отказ в другом. Стоит поискать финансовую организацию, которая более лояльна к своим клиентам.

Недостаточный доход

Банку важно, чтобы ваш доход был стабильным и достаточным для погашения задолженности. Причем, помимо выплат по кредиту его должно хватать на еду, оплату услуг ЖКХ и другие стандартные расходы.

Например, если предварительный ипотечный платеж по кредиту получается 35 тыс. рублей, а ваша зарплата составляет 50 тыс. рублей, навряд ли вам одобрят ипотеку. Оставшихся 15 тыс. рублей может не хватить на жизнь, к тому же этот показатель ниже прожиточного минимума.

В качестве доходов банк рассматривает разные источники получения денег:

1. Зарплата. Работа по трудовому договору свыше трех месяцев на последней должности считается надежным источником дохода. Докажите его справкой от работодателя.
2. Сдача жилья в аренду. Если у вас есть квартира или коммерческая недвижимость и вы получаете от нее доход, подтвердить заработок можно договором аренды или выпиской по банковскому счету.
3. Авторские гонорары. Если вы получаете авторские за свои творческие труды, предоставьте в банк документы, которые это подтверждают.
4. Доход от депозита. Доказать такой доход можно с помощью договора вклада или выписки по счету.

Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем или самозанятым, ваши доходы тоже учтут при оформлении ипотеки. Но их банки считают более рискованными, поэтому лучше, чтобы они были не единственными.

Большая кредитная нагрузка

Перед тем, как выдать заемщику ипотеку, банки рассчитывают показатель долговой нагрузки. Он определяется путем деления величины долговых обязательств заявителя на размер ежемесячного дохода. Желательно, чтобы этот показатель не превышал 40 %.

Например, ваш ежемесячный доход составляет 100 тыс. рублей. Вы выплачиваете кредит за машину в размере 20 тыс. рублей. А платеж по ипотеке будет равен 35 тыс. рублей. Итого ваша долговая нагрузка составит 55 тыс. рублей или 55 %. В такой ситуации вам могут отказать в выдаче ипотечного займа, поскольку на погашение задолженности будет уходить слишком много денег.

Помимо величины ваших кредитных долгов, банки оценивают и их количество. Даже если вашего дохода хватает, но на вас оформлено 7-8 займов, это не очень хороший сигнал. Поэтому перед подачей заявки на ипотеку лучше закрыть часть кредитов или объединить их в один.

Также обратите внимание на свои кредитные карты. Они тоже учитываются в долговой нагрузке. Неважно, пользуетесь вы кредиткой или нет. Ведь если она у вас есть, вы в любой момент сможете занять деньги.

Плохая репутация работодателя

Выплата ипотеки связана с погашением большой суммы задолженности. Поэтому банки тщательно проверяют не только заемщика, но и его работодателя. Ведь от этого зависит стабильность доходов клиента.

Если окажется, что юридическое лицо, в котором вы работаете, имеет проблемы с налоговой, участвует в судебных тяжбах или каких-то скандальных историях, вам могут отказать в получении кредита.

Недостоверная информация

Информация, которую вы указываете в анкете, должна быть правдивой. Если это не так, банку не важно, допустил клиент ошибку или преднамеренно исказил данные. Чаще всего встречаются следующие случаи:

• заявитель неверно указал номер телефона;
• в анкете указан несуществующий работодатель;
• в справке о доходах представлены завышенные цифры.

Основания для отказа могут быть и иными. Все зависит от того, что будет проверять банк и какую информацию он сочтет ложной.

Проблемы с недвижимостью

При оформлении ипотеки приобретаемая недвижимость передается в залог банку. Важно, чтобы в случае невыплаты долга кредитная организация могла быстро продать заложенную квартиру или дом.

Поэтому банки не одобряют ипотеку на недвижимость:

• в отдаленной и труднодоступной местности;
• с износом более 65%;
• без необходимых коммуникаций;
• с неузаконенными перепланировками;
• с другими обременениями.

Легче всего получить ипотечный кредит на новостройку или готовую квартиру, которую продает застройщик.

Как узнать причину отказа

Кредитные организации не обязаны объяснять клиентам причину отказа в кредите. Но они указывают ее в кредитной истории заемщика. Узнать нужные данные вы можете через портал Государственных услуг. Для этого:

1. Найдите раздел «Получение информации о хранении кредитной истории», нажмите «Начать».
2. Проверьте правильность ваших персональных данных.
3. Отправьте запрос на получение сведений. Ответ поступит в личный кабинет в течение суток.
4. Посмотрите, в каких бюро хранится ваша история.
5. Откройте сайт одной из предложенных компаний. Зарегистрируйтесь на нем и запросите свою кредитную историю.

Дважды в год вы можете получать сведения из БКИ совершенно бесплатно. За каждый последующий запрос придется платить. Тарифы на такие услуги бюро устанавливают самостоятельно.

К сожалению, указывая причину отказа, банки часто используют обобщенные формулировки. Например, под словосочетанием «кредитная политика банка» может скрываться все, что угодно: заявитель не подходит, потому что он самозанятый или он имеет большую кредитную нагрузку.

Как сократить риск отказа

Если вы хотите сократить вероятность отказа, перед тем как подавать документы, лучше подготовиться. Для этого нужно:

1. Определить оптимальный размер выплаты. Ваши ежемесячные платежи не должны превышать 40-50 % от размера доходов. Чтобы сократить выплату, подбирайте ипотеку на более длительный срок.
2. Проверить кредитную историю на предмет ошибок. Она может содержать ложные сведения из-за ошибок ваших кредиторов. Чтобы исправить данные, следует направить запрос в БКИ и приложить к нему доказательства своей правоты.
3. Улучшить или сформировать кредитный рейтинг. Если вы имеете нулевой или слишком низкий рейтинг, поднимите его. Для этого можно взять небольшой потребительский кредит или активно пользоваться кредитной картой. Главное — вовремя вносить все платежи и погашать задолженность.
4. Закрыть кредиты или объединить их в один. Если есть возможность, погасите имеющиеся банковские долги. Если такой возможности нет, сделайте так, чтобы займов было не слишком много.
5. Привлечь созаемщиков. Созаемщики отвечают по обязательствам наравне с заемщиком. Поэтому банки с удовольствием одобряют кредиты при наличии таких поручителей.
6. Подтвердить неофициальный доход. Если у вас есть любые неофициальные источники доходов, укажите это в своей анкете. Банк сможет учесть их при расчете кредитной нагрузки.
7. Погасить имеющиеся небанковские долги. Оплатите алименты и другие судебные долги при их наличии. Такая задолженность — веская причина для отказа в ипотеке.
8. Накопить более крупную сумму первоначального взноса. Большая сумма первого взноса подтвердит банку вашу платежеспособность. Кроме того, с ней будет меньше размер ежемесячного платежа.
9. Проверить все документы. Проверьте правильность данных в предоставляемых в банк документах. Например, посмотрите, не опечатался ли бухгалтер в справке о доходах. Помните, что вы не можете выдавать справки самому себе, даже если работаете руководителем.

Если все же вы получили отказ, подайте заявку на ипотеку в другой банк. И приложите к ней как можно больше документов, подтверждающих вашу благонадежность и состоятельность. Это могут быть документы на машину, недвижимость, водительские права, загранпаспорт и справки о доходах. Каждая организация устанавливает свои требования к заемщикам. Поэтому вы всегда имеете шансы на одобрение.