Налоговый вычет при ипотеке: что это и как его получить

Если вы приобрели жилье с привлечением средств целевого кредита (ипотеки), государство готово частично компенсировать ваши траты через налоговый вычет. Объясняем, что это за механизм и как он работает.

Если вы трудитесь официально и платите НДФЛ (стандартно — 13% от зарплаты, но при высоких доходах процент выше), то можете рассчитывать на то, что вернете часть потраченных на приобретение жилья средств. Такая возможность называется имущественным налоговым вычетом.

Государство разрешает не облагать налогом часть дохода, потраченного на недвижимость. Если вы уже уплатили НДФЛ, то вам могут его вернуть.

Вам доступно два вида имущественного вычета. Первый — на саму покупку жилой недвижимости — квартиры, комнаты, коттеджа, земли под возведение дома. Второй тип вычета — на проценты по ипотеке. Если вы покупали жилье с привлечением ипотечного кредита, можно запросить возврат НДФЛ с суммы уплаченных процентов.

Планируя покупку жилья в ипотеку, стоит помнить не только о доходах (налоговом вычете), но и о дополнительных расходах, например, на покупку полиса ипотечного страхования. Страховка помогает соблюсти требования закона, банка и сохранить привлекательные условия по кредиту, а еще защищает в трудных непредвиденных ситуациях. Полис страхования имущества помогает не остаться должником банка, если недвижимость будет утрачена из-за стихийного бедствия, пожара, взрыва газа или других происшествий. А страховка жизни и здоровья поможет выплатить ипотеку в случае тяжелой болезни или смерти заемщика.

Сумма к возврату зависит от размера НДФЛ, который отчисляет конкретный человек.

В России действует многоступенчатая система налогообложения: с заработка удерживается от 13 до 22%, в зависимости от годового дохода. Если доход человека с января по декабрь включительно не превышает 2,4 млн рублей, значит, он платит НДФЛ по ставке 13%. Эта же ставка 13% применяется для расчета налогового вычета. Если уплачиваемый НДФЛ выше, то и вернуть можно больше. Но есть несколько ограничений.

Предел по сумме

За покупку вы можете получить до 13–22% от стоимости объекта, но не более чем с 2 000 000 рублей. То есть если вы в год официально зарабатываете до 2,4 млн рублей, предельная сумма к возврату — 260 000 рублей. Даже если объект обошелся значительно дороже, например, стоил 5 или даже 25 млн, вы все равно получите вычет с 2 млн.

Если покупка была с привлечением кредитных денег, государство возвращает еще 13% от уплаченных по ипотеке процентов — но с ограничением 3 000 000 рублей. Действует тот же принцип, что и с вычетом за покупку без кредита: даже если переплатили банку 4, 7 или даже 20 миллионов сверх стоимости недвижимости, предельная сумма, с которой вам вернут НДФЛ, не изменится. Например, при уплате НДФЛ по ставке 13% вам полагается максимум 390 000 рублей.

Предел по уплаченным процентам

Многие думают: раз в графике платежей указано, что вы переплатите по ипотеке 3 миллиона, значит, и вычет сразу составит 390 000 рублей. На деле все работает иначе.

Возврату подлежат только те проценты, которые вы уже фактически уплатили банку. Чаще всего все происходит так: сначала вы получаете вычет за приобретение жилья. Потом, спустя два-три года, когда накапливается сумма выплаченных процентов, подаете документы на возврат процентов по ипотеке. Если к этому моменту вы еще не переплатили процентами максимальные 3 млн рублей, с которых можно получить вычет, то спустя год-два можете снова подать заявление и забрать очередную часть. И так до тех пор, пока не заберете всю доступную сумму.

Допустим, вы взяли ипотеку на 7 млн рублей сроком на 30 лет под 6% годовых. По расчетам за весь срок выплаты кредита вы переплатите 8,1 млн рублей — то есть даже больше, чем лимит в 3 млн, с которого возвращают налог. Значит, вы вправе претендовать на максимальный вычет по процентам — 390 000 ₽. Но получать эту сумму вы будете постепенно. Если будете оформлять налоговый вычет по ипотеке ежегодно, то последнюю часть вам перечислят спустя примерно 8 лет после оформления ипотеки, при условии, что не погасите кредит раньше срока.

Предел по размеру дохода

Налоговый вычет — это не подарок от ФНС, а фактически возврат части вашего же налога на доходы (НДФЛ). Организация, в которой вы трудитесь, удерживает размер этого налога из вашего заработка и отчисляет в ФНС.

Допустим, вы собираетесь получить деньги за уплаченные проценты по ипотеке за 2026 год. Вернуть можно 13% от суммы выплаченных банку процентов, но не больше, чем вы заплатили НДФЛ за этот же (2026) год.

Пример: ваша месячная зарплата — в среднем 55 000 рублей. За год выходит 660 000 рублей. Из них удерживается 13% НДФЛ — это 85 800 ₽. Значит, максимум, что вам переведет ФНС в виде вычета за год — именно эти 85 800 ₽.

Другие ограничения

Вычет предоставляют только на ту часть суммы, которая была оплачена из личного бюджета налогоплательщика или его семьи. Средства государственных субсидий и других мер поддержки не учитываются. Например, вы приобрели квартиру ровно за 2 млн рублей, при этом 900 000 оплатили маткапиталом. В этом случае вычет рассчитают с 1 100 000 рублей.

Чтобы вы получили деньги, должно соблюдаться несколько условий. Главное — вы должны платить НДФЛ, то есть работать по трудовому договору в организации, которая отчисляет за вас деньги в налоговую службу.

Еще несколько важных условий:

Приобретенная недвижимость должна быть жилой. Если приобрели апартаменты, офис или садоводческий участок, вернуть деньги через вычет не сможете.
Получить вычет можно единожды в течение жизни. Если вы уже оформляли возврат НДФЛ при приобретении другого объекта, то второй раз это сделать нельзя.
Жилье не должно быть приобретено у близкого родственника. Если выкупили объект у детей, родителей, брата или сестры, налоговый вычет вам не полагается.
Заявитель должен быть налоговым резидентом. То есть жить в РФ больше полугода в году.

Оформить вычет за приобретение можно за тот год, в котором произошла регистрация права собственности. То есть не тогда, когда подписали кредитный договор, и не когда начали платить по кредиту, а именно с даты, когда квартира стала вашей официально.

«Вторичка» регистрируется сразу после сделки. Значит, вычет можно оформить уже за тот же год. Например, купили квартиру в апреле 2024 года — вы вправе подать заявление на вычет за 2024 год в 2025.

С новостройками все немного иначе. Право собственности возникает после регистрации объекта в Росреестре. Допустим, ипотеку оформили в 2024 году, но получили ключи от квартиры и документы на нее только в 2027. Значит, подать заявление на налоговый вычет за покупку жилья вы сможете только в 2028 году.

Подать заявление на вычет по процентам можно уже в следующем году после покупки недвижимости. Но обычно выгоднее подождать хотя бы год, чтобы успела накопиться сумма побольше. В дальнейшем вы тоже вправе решать, как вам удобнее — получать вычет по процентам ежегодно или подавать заявление раз в 2–3 года, чтобы получать более ощутимую сумму.

У права на вычет нет срока действия — если вы не исчерпали лимит (3 000 000 рублей по процентам), то можете продолжать подавать документы на вычет ежегодно, пока платите кредит.

Чтобы получить налоговый вычет, нужно подготовить копии:

паспорта;
кредитного договора с графиком платежей;
ДКП и акта приема-передачи объекта;
выписки из ЕГРН;
платежных документов;
справки из банка о размере выплаченных процентов.

Если в личном кабинете нет данных о заработке и уплаченном НДФЛ, понадобится справка о доходах (современный аналог 2-НДФЛ).

Когда бумаги собраны, остается сделать главное — подать заявление. Тут есть три варианта.

Упрощенный — если банк «дружит» с ФНС

Самый удобный вариант — подача заявки в упрощенном порядке. Не нужно собирать бумаги и заполнять декларацию. Налоговая сама получает всю информацию от вашего банка — об ипотеке, процентах и суммах. Вам остается лишь проверить и подписать готовое заявление.

Чтобы все сработало, банк должен быть подключен к информационной системе ФНС. Если это так, то в вашем личном кабинете налогоплательщика появится предзаполненное заявление. Чтобы его найти, перейдите в меню «Доходы и вычеты», а затем в подменю «Упрощенные вычеты». Проверьте заявление и подпишите.

Если в указанном разделе в личном кабинете ничего нет, скорее всего, ипотека оформлена в банке, который пока не передает сведения в ФНС. А значит, вычет придется получать по стандартной схеме.

Классический — через ФНС

Этот путь знаком тем, кто уже получал вычеты за медицину или учебу. Оформить вычет таким способом можно только в очередном налоговом периоде — то есть за 2024 год подать заявление можно будет не раньше 2025 года.

Обратиться нужно в налоговую по месту жительства. Передать документы можно разными способами: очно в межрайонной ИФНС, через МФЦ, почтой (ценным письмом) или, что проще всего, — через личный кабинет на сайте ФНС.

Там все интуитивно: находите кнопку «Получить вычет», выбираете раздел «При покупке недвижимости» и далее следуете подсказкам.

Не столь популярный — через работодателя

Этот способ особенно удобен тем, кто не хочет ждать конца года, а предпочитает возвращать налоги по чуть-чуть — через прибавку к зарплате. Суть в том, что работодатель просто перестает удерживать с вас НДФЛ, и вы начинаете получать полную сумму на руки.

Чтобы это заработало, нужно сначала получить от налоговой уведомление о праве на возврат НДФЛ. Его можно запросить очно или через личный кабинет: раздел «Каталог обращений», подраздел «Запросить справку (документы)», пункт «Заявление о подтверждении права на получение имущественных вычетов».

Налоговая рассматривает запрос в течение месяца и отправляет уведомление в компанию, в которой вы устроены. Параллельно уведомление появится и в вашем личном кабинете. После этого вы начинаете получать зарплату без вычета НДФЛ. Если вы начали платить налог еще до подачи заявления, эти суммы вам тоже вернут.

Например, вы приобрели комнату в ипотеку в июле 2024 года, сразу обратились в ФНС. В августе получили уведомление из налоговой. Ваша зарплата на руки — 104 400 рублей. С этого момента вы будете получать 120 000 рублей — сумму без удержания налога. При этом деньги, удержанные с января по июль, налоговая вам также вернет.

Уведомление от налоговой действует только до конца декабря текущего года. Если хотите продолжить получать вычет через зарплату в новом году, придется снова запрашивать новое уведомление.

Срок получения средств зависит от того, каким способом подавали документы:

В упрощенном порядке. Камеральная проверка (так называется процесс изучения ваших документов налоговой) займет до 30 календарных дней. Срок перечисления выплаты — до 2 недель.
Через ФНС. По закону у ФНС есть три месяца, чтобы все проверить и принять решение. На практике проверка часто происходит быстрее. Далее налоговая направляет уведомление: либо о том, что все в порядке и деньги будут перечислены, либо с просьбой предоставить дополнительные сведения. После завершения проверки у ФНС есть еще до 30 дней, чтобы перечислить деньги на ваш банковский счет.
Через работодателя. В этом случае деньги возвращаются постепенно — каждый месяц вы просто получаете зарплату без удержания НДФЛ, на руки приходит больше. Кроме того, налог, который уже удержали с начала года до момента подачи уведомления, возвращается отдельно — либо в виде перевода, либо через пересчет в бухгалтерии.

Если жилье покупается парой, которая узаконила свои отношения, каждый из супругов вправе получить деньги.

Если и муж, и жена платят НДФЛ по ставке 13%, каждому из них ФНС может перевести до 260 000 рублей за покупку недвижимости и до 390 000 рублей за уплаченные проценты. То есть семья получит до 1 300 000 рублей.

Стоит помнить: вычет за покупку недвижимости можно оформить только единожды в жизни. При желании кто-то из супругов может не оформлять его и сохранить право на возврат НДФЛ на будущее. Например, если муж и жена знают, что будут покупать другую квартиру, побольше, когда появятся дети. Также этот вариант выбирают, если кто-то из пары трудится неофициально.

Если вы перекредитовались в другом или том же самом банке, но с меньшей ставкой, право на налоговый вычет не сгорает. Важно одно: новый кредит должен быть оформлен именно как рефинансирование. То есть в кредитном договоре должно быть обозначено, что речь идет о погашении предыдущей ипотеки, а не просто о новом займе на любые цели. Если это условие соблюдено, вы имеете полное право включить в налоговый вычет все проценты, уплаченные как по первому, так и по новому кредиту. Их можно указать в одном заявлении — ничего заново пересчитывать или разбивать не нужно.

Страхования квартиры

Оформите страховку на квартиру. Выберите программу и опции онлайн — полис сразу будет доступен в электронном виде

Подробнее

Рассчитать

Страхование ремонта квартиры

Полис «АльфаРемонт» защитит отделку, имущество и ответственность перед соседями при затоплении, пожаре, взрыве газа и других рисках

Подробнее

Рассчитать