Как взять ипотеку без первоначального взноса

Мечтаете о собственной квартире, но нет денег на первоначальный взнос? Это серьезное препятствие, ведь банки требуют, чтобы заемщик вложил в покупку недвижимости хотя бы 20–30% собственных средств. Казалось бы, без этих денег получить ипотеку невозможно. Но есть несколько способов обойти это ограничение. Подскажем, как можно взять ипотеку без первоначального взноса, откуда брать ту самую пятую или третью часть от цены недвижимости, если накоплений не имеется.

Первоначальный взнос — обязательное требование банков

Первоначальный взнос (ПВ) — сумма, которую покупатель недвижимости должен выложить из своего кармана. Допустим, вы хотите купить квартиру за 4 млн рублей, а банк требует наличие первоначального взноса 20%. Это значит, что 800 тыс. рублей вы должны заплатить сами, а оставшиеся 3,2 млн рублей вам дадут в кредит.

Размер взноса может быть разным. Это зависит от ипотечной программы, политики банка и типа покупаемой недвижимости. В 2025 году он составляет не менее 20% от стоимости приобретаемого имущества по большинству ипотечных программ, включая льготные: для семей с детьми, IT-специалистов, жителей Дальнего Востока и Арктики. В 2024 и 2025 году многие банки увеличили размер первоначального взноса и требуют 30–50% от цены жилья.

Самая неприятная новость — в том, что без первоначального взноса получить деньги в банке не получится. И вот почему:

• это требование Центробанка;
• наличие первоначального взноса говорит банку о платежеспособности заемщика, его надежности и дисциплине;
• клиенты, расставшиеся со своими кровно заработанными, реже допускают просрочки и невыплату долга;
• если заемщик перестанет платить, банку будет проще продать квартиру, уменьшив ее стоимость на размер первого взноса.

С 1 января 2025 года начал действовать Единый ипотечный стандарт, разработанный Центробанком. Этот документ ужесточил требования к первоначальному взносу для оформления ипотеки. Теперь в сумме ПВ запрещено учитывать средства, полученные заемщиком от продавца, застройщика или банка в виде кешбэка или другого материального бонуса. Такая мера закрыла возможность получения ипотечного кредита с ПВ от 0% по схемам, которые раньше предлагали некоторые участники рынка.

Ипотека без первого взноса — очень большой и неоправданный риск для банка. Поэтому не платить первоначальный взнос нельзя. Но несмотря на это есть несколько способов, как получить жилищный кредит, даже если у вас нет в наличии нужной суммы.

Кредит вместо первого взноса

Нашли выгодную ипотечную программу и срочно требуются деньги на первоначальный взнос? В такой ситуации можно оформить потребительский кредит на нужную сумму. Но учтите, что у вас появится еще один долг, который придется возвращать.

Допустим, вы хотите купить жилье по программе семейной ипотеки стоимостью 4 млн рублей и первоначальным взносом 800 тыс. рублей. При оформлении жилищного займа на 15 лет ежемесячный платеж составит около 27 тыс. рублей. Если дополнительно взять потребительский кредит на 800 тыс. под 18-20% годовых, сроком на 5 лет, придется выплачивать еще около 20 тыс. рублей в месяц. Это существенно увеличит ежемесячную финансовую нагрузку. Не факт, что при наличии такого кредита вам вообще дадут ипотеку.

Если вы уверены в своих силах и наличие дополнительного кредита не пугает, действовать нужно следующим образом:

1. Получите одобрение по ипотеке. Оформить потребительский кредит, а потом получить отказ по ипотечному займу будет очень обидно. Поэтому не спешите — сначала убедитесь, что банк готов кредитовать покупку квартиры вашей мечты. У вас будет 2 месяца, чтобы решить вопрос с первоначальным взносом или отказаться от ипотеки.
2. Сравните кредитные предложения банков. Узнайте, сколько и по какой процентной ставке вы можете получить в разных кредитных организациях. Рассмотрите вариант потребкредита в своем зарплатном банке — это повысит вероятность одобрения и скорость выдачи средств.
3. Возьмите кредит на первоначальный взнос и оформите ипотеку.

Перед выдачей ипотеки банк обязательно ещё раз проверяет платежеспособность клиента. При наличии свежего потребительского кредита он может отказать в деньгах или изменить условия (срок или сумму). Поэтому если ваших доходов недостаточно (а банк не выдаст ипотеку, если два кредита будут занимать более половины вашего дохода), лучше не рисковать — отказ плохо сказывается на кредитной истории и мешает получать кредиты в будущем. Выход из ситуации — оформлять ссуду на кого-либо из родственников. Если, конечно, у них достаточный доход. Еще один вариант — привлечь созаемщиков: чем их больше, и чем лучше у них доходы, тем реальнее получить ипотеку. В зависимости от банка, к ипотеке можно привлечь 3-4 человека кроме титульного заемщика.

Ипотека под залог жилья

Предположим, у вас есть квартира, но вы очень хотите обзавестись своим загородным домом. В такой ситуации некоторые банки готовы выдавать ипотеку без первоначального взноса при условии передачи имеющегося жилья в залог.

Условия кредитования:

• Объект залога — квартира, дом, апартаменты. Чем выше ликвидность объекта, тем больше шансов на одобрение.
• Размер кредита — не более 80% от оценочной стоимости передаваемой в залог недвижимости.
• Страхование ипотеки — обязательно для залогового имущества.

При выборе этого способа одновременно с оформлением ипотечного договора составляют договор залога. Обременение регистрируют в Росреестре. После этого банк дает вам деньги на новое жилье.

Субсидии молодым семьям

Свадьба — не только радостное событие, но и возможность получить от государства деньги на покупку своего жилья. Выделяют их по программе «Молодая семья». И что самое приятное — безвозмездно, то есть даром.

Но участвовать в программе могут не все. Для этого нужно:

• Иметь зарегистрированный брак или быть матерью (отцом) одиночкой. Штамп в паспорте — обязательное требование для получения льготы. Также на субсидию могут рассчитывать одинокие родители, воспитывающие детей.
• Быть в возрасте до 35 лет. Это относится к обоим супругам. Причем возраст проверяется дважды: на этапе подачи документов и выдачи денег. Если за этот промежуток времени вам или вашей пассии исполнится 36, придется искать другие способы оплаты первоначального взноса.
• Иметь достаточный уровень доходов. Государство выплачивает не всю стоимость недвижимости, а только 30-35%. Все остальное платит семья, в том числе при помощи ипотеки. Поэтому она должна иметь достаточный уровень доходов для погашения ипотечного кредита.
• Нуждаться в улучшении жилищных условий. Деньги выделяют только тем, кто признан нуждающимся в улучшении условий проживания. Это подтверждается специальной справкой.

Субсидию разрешается тратить на покупку квартиры в новостройке от застройщика, приобретение жилья на вторичном рынке, погашение имеющейся ипотеки. На нее можно построить дом или направить на первый взнос по ипотечному кредиту.

Чтобы попасть в число счастливчиков, получивших субсидию, придется запастись терпением. Сначала нужно собрать документы и подать их в администрацию вашего города. Если с документами все в порядке, вас поставят в очередь. Когда государство выделит деньги, вам выдадут свидетельство, которое следует предоставить в банк. После этого можно оформлять ипотеку.

Время ожидания зависит от региона. В среднем, молодые семьи ждут своей очереди от 1 до 3 лет. Условия программы в разных субъектах РФ могут различаться. Поэтому их следует уточнять в местной администрации или МФЦ.

Средства маткапитала

Появление малыша — весомый повод улучшить жилищные условия. Тем более, что сделать это можно при помощи средств маткапитала. Деньгами материнского капитала можно оплатить первый взнос частично или полностью в зависимости от стоимости приобретаемого жилья.

При этом родители, которые хотят использовать материнский капитал на оплату первого взноса, имеют существенное преимущество: получить деньги на эти цели можно сразу же, не дожидаясь достижения ребенком 3 лет.

Как действовать, чтобы воспользоваться льготой:

• возьмите справку из СФР о размере остатка маткапитала (делается онлайн);
• подберите ипотечную программу и отправьте заявку;
• выберите жилье и заключите сделку;
• передайте в СФР банковскую справку о получении ипотеки и оформите заявление о выплате маткапитала.

Используя маткапитал, не забывайте о том, что приобретаемое жилье должно быть оформлено в долевую собственность всех членов семьи, включая детей.

Военная ипотека

Военнослужащим повезло еще больше: помимо того, что в качестве первоначального взноса они могут использовать деньги, накопленные за период участия в накопительно-ипотечной системе, так и расходы по выплате ипотеки берет на себя государство.

Как работает программа:

• военнослужащему открывают специальный накопительный счет, на который каждый год зачисляется определенная, установленная законом, сумма;
• спустя три года накопленные средства можно использовать на первоначальный взнос по ипотечному кредиту;
• после оформления ипотеки деньги, выделяемые государством, направляются на ее погашение.

Порядок оформления военного жилищного займа практически не отличается от стандартного. К документам, необходимым для получения ссуды, прибавляется свидетельство об участии в накопительной системе, а военнослужащий подписывает дополнительный договор с Росвоенипотекой.

Программы господдержки

Граждане, проживающие в сельской местности, семьи с детьми, молодые специалисты, а также работники отдельных отраслей могут воспользоваться региональными программами господдержки. Такие льготы доступны не везде. Но если вам повезет, и в вашем субъекте РФ они есть, вы сможете получить безвозмездную субсидию на оплату первоначального взноса по ипотеке.

Чтобы участвовать в программе, вам понадобится подать заявление в жилищную комиссию городской администрации. Если ее представители подтвердят ваше право на льготу, вас поставят в очередь. Когда она подойдет, государство выделит деньги на первый взнос.

Как накопить на первоначальный взнос

Если вы хотите стать собственником жилья, но ни один из перечисленных способов оплаты первоначального взноса вам не подходит, придется копить. Чтобы этот процесс прошел быстрее, придерживайтесь следующих рекомендаций:

• Планируйте свой бюджет. Заносите все доходы и расходы в таблицу или специальное мобильное приложение. Уверены, что в конце месяца вы удивитесь, куда утекают ваши деньги, и сможете найти способы сокращения трат.
• Откажитесь от спонтанных покупок. Увидели на распродаже классную сумочку? Понравился современный ноутбук? Да мало ли что еще... Перед тем, как судорожно искать свою карту, подумайте, так ли нужна вам эта покупка? Согласитесь, намного приятнее сидеть за старым компьютером в своей квартире, чем за новым — на съемном жилье.
• Составляйте список покупок перед походом в магазин. Вспомните, когда в последний раз вы ходили в магазин. Наверняка, помимо нужных вам продуктов, вы добавили в корзину пару-тройку других товаров. Чтобы этого не происходило, делайте покупки по списку или заказывайте их онлайн.
• Копите грамотно. Используйте для накоплений накопительный счет или вклад. Так вы не только защитите свои сбережения от инфляции, но и сможете получить дополнительный доход.

Ипотеку без первоначального взноса сегодня не предлагают. Если вы хотите приобрести квартиру в кредит, деньги придется найти. Для этого существует множество разных возможностей. Поставив цель, вы обязательно найдете подходящий вариант, и сможете купить понравившуюся недвижимость.