Как рефинансировать ипотеку: шаги по снижению процентной ставки, улучшению условий кредита

Как работает ипотечное рефинансирование

Ипотека — кредит, который выплачивают на протяжении многих лет. За такой срок могут произойти всевозможные изменения, например, понижение банковских ставок или ухудшение финансового положения заемщика. Чтобы условия кредитования соответствовали ситуации, используют рефинансирование.

С его помощью можно переоформить кредитный договор на новых, более интересных условиях:

• по сниженной ставке;
• на более длительный срок;
• с комфортным ежемесячным платежом.

Суть рефинансирования заключается в том, что клиент берет кредит в новом банке и с его помощью закрывает старую задолженность. Обременение на заложенное жилье также переходит к новому кредитору. После чего заемщик продолжает выплачивать свой долг, но другой организации и на более выгодных условиях.

При переводе ипотечного кредита в новый банк заемщик может получить сумму, превышающую остаток задолженности по ипотеке. Дополнительные деньги можно тратить по своему усмотрению: на покупку техники, ремонт квартиры или путешествие.

Однако, решаясь на рефинасирование ипотеки, нужно предусмотреть дополнительные расходы. Вам придется вновь заказывать оценку объекта недвижимости и оплачивать пошлину за регистрацию залога.

Когда стоит рефинансировать кредит

Какими бы привлекательными ни казались новые условия, которые предлагает банк, рефинансирование не всегда бывает выгодным. Обычно к перекредитованию прибегают при снижении ставки рефинансирования ЦБ или возможности участвовать в льготной ипотечной программе.

Снижение ставки рефинансирования ЦБ

Ставка рефинансирования — показатель, на который ориентируются банки при определении своих процентов по кредитам. При ее снижении понижается и стоимость банковских заемных средств.

Приведем пример: вы взяли ипотеку под 18 % годовых, остаток долга составляет 3 млн рублей, а срок до окончания выплат — 9 лет. В таком случае вам приходится ежемесячно платить примерно по 56 тыс. рублей.

Если ставка снизилась, и вы можете произвести рефинансирование под 16 %, ежемесячный платеж понизится до 52,5 тыс. рублей, а экономия на процентах составит почти 400 тыс. рублей.

Участие в льготной ипотечной программе

Льготные ипотечные программы софинансируются государством и позволяют получить ипотеку по очень привлекательной ставке. А заемщики, которые уже взяли кредит, в некоторых ситуациях могут его рефинансировать на тех же условиях.

Вернемся к рассмотренному примеру: вы взяли кредит по рыночной процентной ставке 18 %, остаток долга — 3 млн рублей, срок — 9 лет. Ваш ежемесячный платеж составляет около 56 тыс. рублей.

И тут в вашей семье появился малыш. Теперь вы можете рефинансировать кредит по программе «Семейная ипотека» по ставке 6 %. Если произвести подсчеты, ипотечный платеж снизится сразу же до 36 тыс. рублей.

Когда рефинансирование невыгодно

Бывают ситуации, когда рефинансирование не приносит никакой выгоды или даже наоборот, увеличивает траты. От перекредитования стоит отказаться, если:

1. Срок кредита перевалил за половину. В таком случае вы уже выплатили большую часть процентов и активно погашаете основную задолженность. Произведя рефинансирование, вам снова придется выплачивать проценты.
2. Разница между ставками меньше 1 %. Дополнительные затраты, связанные с переоформлением ипотечного кредита, перечеркнут всю выгоду от сделки.
3. В ипотеку оформлена небольшая сумма. Если вы взяли в ипотеку сумму в размере до 1 млн рублей, выгода от рефинансирования навряд ли будет ощутимой из-за необходимости нести дополнительные расходы.
4. Заемщик находится в предпенсионном возрасте. В такой ситуации велика вероятность получить отказ. А вам придется тратить время и силы на сбор документов.

Перед тем как прибегать к рефинансированию, всегда стоит просчитывать возможную выгоду. Для этого можно использовать ипотечные онлайн-калькуляторы.

Как рефинансировать ипотеку

Рефинансирование ипотечного кредита — процесс небыстрый. Он включает несколько последовательных этапов:

1. Выбор банка. Вам следует сравнить условия по программам рефинансирования в разных банках и выбрать наиболее выгодные.
2. Оформление заявки. Заявку можно оформить онлайн на сайте кредитной организации. Для этого понадобится паспорт, СНИЛС, сведения о месте работы и доходах, действующий кредитный договор и справка об остатке задолженности.
3. Предоставление документов. Если вашу заявку одобрят, в банк нужно будет предоставить документы на ипотечную квартиру: договор купли-продажи, кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги и другие документы по требованию финансовой организации. Кроме этого, вам нужно будет произвести оценку жилья.
4. Перевод долга в новый банк. Клиент подписывает новый кредитный договор и банк гасит его задолженность. Чтобы закрыть старый кредит, заемщику необходимо написать заявление на досрочное погашение.
5. Переоформление залога. Переоформление заключается в снятии старого обременения с квартиры и оформлении нового. Процедуру регистрирует Росреестр.
6. Подтверждение регистрации залога. Как только Росреестр зарегистрирует обременение в пользу нового кредитного учреждения, в банк следует предоставить подтверждающие документы.

Обратите внимание, что одобрение банка действует ограниченный промежуток времени, обычно — не более 90 дней. За этот период вам нужно собрать все документы и подписать кредитный договор. Иначе заявка будет аннулирована и ее придется подавать заново.

Помимо этого, на перерегистрацию залога банки обычно дают не более 6 месяцев с момента получения кредита. Если не уложиться в отведенное время, вам могут начислить и удержать неустойку.