Как, кому и когда правильно передать первоначальный взнос по ипотеке

Если вы планируете взять ипотеку, то вам придется внести первоначальный взнос. Его размер может быть очень существенным. Поэтому нужно знать, как правильно передать деньги и избежать неприятностей.

Что такое первоначальный взнос

При оформлении ипотеки банк выдает кредит не на полную стоимость недвижимости, а только на ее часть. Разницу клиент должен оплатить за счет собственных средств. Эти деньги и являются первоначальным взносом.

Например, если вы покупаете жилье стоимостью 6 млн рублей, а банк выдает ипотеку с условием внесения первого взноса в размере 30 %, вам нужно оплатить 1,8 млн рублей (6 000 000 * 30 %). А оставшиеся 4,2 млн можно получить в кредит.

Зачем нужен первоначальный взнос:

1. Он позволяет снизить финансовую нагрузку на бюджет заемщика. Оплатив часть стоимости недвижимости, вы уменьшаете размер кредита. Соответственно, снижаются и ежемесячные платежи. Чем больше вы внесли в момент покупки, тем легче выплатить задолженность.
2. Благодаря ему банк убеждается в платежеспособности клиента. Чем больше собственных денег вы вносите, тем меньше рискует кредитор. Поэтому выше вероятность одобрения ипотеки.

В Альфа-Банке вы можете получить ипотеку с первоначальным взносом от 20 до 50 %. Оплатить его полностью или частично разрешается средствами материнского капитала.

Кому и как оплачивают первоначальный взнос

Покупатель передает накопленную сумму продавцу. При этом платить можно разными способами:

1. Наличными. В качестве подтверждения оплаты используется расписка. Этот вариант является самым ненадежным. К тому же, его разрешают использовать не все банки, поскольку доказать, действительно ли вы передали деньги или расписка является фиктивной, невозможно.
2. Безналичным переводом. В этом случае покупатель переводит деньги на банковский счет продавца. Доказать такую операцию не представляет проблемы. Но безопасность этого способа все же вызывает сомнения: если по какой-то причине сделка сорвется, а продавец откажется возвращать сумму, получить ее назад можно будет только через суд.
3. Через аккредитив. В этом случае деньги кладут на специальный счет в банке. Финансовое учреждение переводит их продавцу только после выполнения определенных условий. Обычно — после регистрации сделки в Росреестре. Такой способ является удобным и безопасным.
4. Через банковскую ячейку. Работает так же, как аккредитив, но только с наличными деньгами. Покупатель закладывает средства в ячейку. После регистрации договора купли-продажи в Росреестре доступ к ячейке получает продавец и забирает причитающуюся ему сумму.
5. Через счет эскроу. Счета эскроу используют для расчетов при покупке недвижимости от застройщиков по договорам долевого участия². На них вносят нужную сумму, а продавцы жилья получают средства после того, как исполнят обязательства перед дольщиками.

Имейте в виду, что способ расчетов зависит не от ваших предпочтений, а от правил банка. В каждой кредитной организации установлены свои стандарты и процедуры, которые определяют, как вносятся деньги в каждом отдельном случае.

Когда оплачивают первоначальный взнос

Средства можно передать второй стороне в разное время, но в любом случае — после того, как банк одобрит ипотечное жилье и до получения ипотечного кредита.

Объект, который приобретает заемщик, оформляется в залог кредитной организации. Поэтому банки предъявляют к покупаемой недвижимости строгие требования. Прежде чем оплачивать продавцу первоначальный взнос, жилье должно пойти проверку в финансовом учреждении.

Если банк одобрил объект, вы можете внести взнос за 2-3 суток до даты сделки. Но часто финансовые учреждения предлагают сделать это непосредственно в день сделки. Как выглядит данная процедура:

• в назначенную дату встречаются все стороны сделки: продавец, покупатель и представитель банка;
• продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи квартиры, покупатель и банк — кредитный договор;
• заемщик оплачивает первоначальный взнос путем размещения денег в ячейке или внесения на аккредитив;
• банк перечисляет на аккредитив кредитные средства и блокирует их до исполнения необходимых условий;
• после того как сделка проходит регистрацию в Росреестре и право собственности переходит к покупателю, продавец получает всю сумму.

Точный порядок оформления вам подробно объяснит менеджер при подаче заявки на ипотеку. Он может незначительно отличаться в зависимости от политики финансового учреждения и программы кредитования.

Например, если вы платите первоначальный взнос с помощью маткапитала, сначала вам понадобится взять справку об остатке суммы субсидии в СФР, затем — оформить сделку и написать заявление на распоряжение маткапиталом. Только после этого Социальный фонд перечислит деньги банку.