Что такое ипотека: ключевые аспекты ипотечного кредитования, оформление ипотеки и влияние процентных ставок на вашу сделку

Что такое ипотека

Если вам предлагают оформить ипотеку, скорее всего, речь идет о предоставлении кредита на покупку жилья. Но на самом деле ипотека обозначает залог недвижимости: которую вы покупаете или которой вы уже владеете. А деньги, предоставленные в долг под такой залог, называются ипотечным кредитом.

Закладывая свое имущество, вы гарантируете банку, что вернете долг. А банк, в свою очередь, предлагает особые условия кредитования:

1. Выгодные ставки. Процентные ставки по ипотечным кредитам обычно ниже, чем по потребительским. А если использовать льготную программу, получить ссуду можно под 2-6 % годовых.
2. Длительные сроки кредитования. Если простой кредит вам одобрят максимум на 5 лет, то ипотечный можно взять на 20-30 лет.
3. Крупные суммы. Финансовые организации выдают ипотечные кредиты в размере от 50 до 90 % от стоимости объекта залога.

При оформлении ипотечного кредита на приобретаемое жилье банк не выдает деньги заемщику на руки, а перечисляет их продавцу. Если же вы закладываете уже имеющееся у вас в собственности имущество, то можете получить средства на любые цели: покупку машины, дачного участка, ремонт или кругосветное путешествие.

Однако, предоставляя банку залог, вы несете риски. Невыплата задолженности по кредиту может стать причиной потери заложенной недвижимости: банк продаст жилье для того, чтобы вернуть долг, а остаток средств от сделки отдаст заемщику.

Поэтому перед тем, как оформлять ипотеку, нужно правильно рассчитать свои силы и выбирать комфортный график платежей. В идеале на погашение кредита должно уходить не более 30-40 % от величины доходов.

Как работает ипотека

Суть ипотечного кредитования заключается в получении заемных средств на оплату дорогостоящей покупки при условии оформления залога. Схема работы ипотеки выглядит следующим образом:

• заемщик обращается в банк за нужной ему суммой;
• банк оценивает заемщика и недвижимость, передаваемую в залог, на соответствие требованиям и выдает одобрение;
• финансовая организация и клиент оформляют кредитный договор;
• заемщик страхует залоговый объект недвижимости;
• залоговое обременение регистрируют в Росреестре;
• клиент получает заемные средства;
• после полного погашения долга обременение снимается.

Пока имущество находится в залоге, им можно продолжать пользоваться, как и раньше. Но если вы захотите его продать или совершить какие-либо регистрационные действия, без разрешения банка сделать этого не получится.

Кто может взять ипотечный кредит

При выдаче ипотеки риски банка минимальны: в случае невозврата заемных средств долг будет погашен за счет продажи объекта залога. Но реализация имущества — дополнительная головная боль для кредитного учреждения. И прибегают к ней в крайних случаях.

Чтобы избежать лишних проблем, банки предъявляют к заемщикам определенные требования. Получить кредит могут клиенты:

• в возрасте от 18 лет (в некоторых банках — от 21 года) и до 60-75 лет на дату выплаты задолженности;
• имеющие стабильный доход, достаточный для совершения ежемесячных платежей;
• со стажем на последнем месте работы не меньше 3-6 месяцев;
• с положительной кредитной историей.

Чтобы оформить ипотеку на покупку жилья, нужно иметь достаточно денег на первоначальный взнос. Он составляет от 10 до 50 % от стоимости недвижимости. Многие финансовые организации разрешают оплачивать его средствами материнского капитала.

Что можно купить в ипотеку

Банки выдают ипотеку на покупку квартир в новостройках или на вторичном рынке, апартаментов, приобретение домов, участков, жилья в строящейся недвижимости или на строительство своего дома. Тип приобретаемого имущества зависит от программы кредитования.

Но в любом случае объект залога должен быть:

• в хорошем состоянии, с долей износа не более 70 %;
• без других обременений;
• без незарегистрированных перепланировок;
• оснащен всеми необходимыми коммуникациями.

Банки принимают в залог только ликвидное имущество. Ведь при возникновении проблем с возвратом долга его придется продавать.

Как снизить процентную ставку

Процентная ставка определяет, сколько денег вы заплатите банку за использование заемных средств. Чем она ниже, тем выгоднее заемщику. Даже снижение ставки на 0,5-1 % может привести к существенной экономии.

Например, если вы берете в кредит 5 млн рублей на срок 20 лет под 10 % годовых, вам придется выплатить примерно 6,6 млн рублей процентов. А если ставка составит 9 % годовых, сумма процентов снизится до 5,8 млн рублей.

Ставки по ипотечным кредитам определяет каждый банк. Но заемщики могут влиять на окончательный процент при помощи следующих способов:

1. Льготные программы. Такие программы софинансирует государство, поэтому для заемщиков действуют пониженные ставки. Выгодными условиями могут воспользоваться семьи с детьми, IT-специалисты, жители сельских территорий и некоторые другие категории россиян.
2. Статус заемщика. Многие финансовые организации предлагают скидки своим зарплатным клиентам.
3. Страхование. Банки предоставляют пониженные ставки тем, кто соглашается оформить страхование жизни и здоровья.
4. Спецпредложения от застройщиков. Для привлечения клиентов некоторые застройщики берут часть расходов на себя и предлагают совместные программы с определенными банками.
5. Онлайн-регистрация сделки. Некоторые кредитные учреждения дают скидку за использование электронного сервиса регистрации сделки.

В последнее время банки активно предлагают платные программы по снижению ставки. Их суть заключается в следующем: клиент единоразово оплачивает кредитной организации комиссию и получает сниженный процент на весь период кредитования.

На какой срок выгоднее оформлять кредит

Срок ипотечного кредитования выбирает заемщик и указывает его при подаче заявки на кредит. При этом действуют следующие правила:

1. При получении ипотеки на длительный срок сокращается величина ежемесячного платежа. Если вы возьмете заем на сумму 5 млн рублей по ставке 5 % годовых на 10 лет, выплата составит 53 тыс. рублей в месяц. Если такую же сумму распределить на 20 лет, платеж снизится до 33 тыс. рублей.
2. Чем дольше срок кредитования, тем больше переплата по ипотечному кредиту. За 10 лет выплат по займу на сумму 5 млн рублей под 5 % годовых вы заплатите 1,36 млн рублей процентов, а за 20 лет — 2,92 млн рублей.
3. При оформлении ипотеки на длительный срок банк может одобрить кредит в большем размере. Например, максимально допустимая кредитная нагрузка на клиента составляет 40 тыс. рублей в месяц. При получении займа под 5 % годовых на 10 лет банк выдаст ему не более 3,72 млн рублей. А при увеличении срока до 15 лет — 5 млн рублей.

Выбирая срок кредитования, необходимо найти оптимальное соотношение между величиной ежемесячного платежа и суммой переплаты. При этом стоит помнить, что вы всегда можете воспользоваться досрочным погашением задолженности и выплатить ссуду раньше обозначенного в договоре времени.