Что такое ипотечное страхование и зачем оно нужно для ипотеки

Обязательное ипотечное страхование

При покупке жилья в ипотеку оформление страховки на заложенный объект недвижимости обязательно. Это зафиксировано в статье 31 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке». Закон об ипотеке требует, чтобы заемщик оформил полис после одобрения кредита, но до заключения договора займа. То есть, пока вы не предоставите банку страховку, сделка не состоится.

Полис нужно оформить на дом, квартиру или участок, который покупается в кредит. Обязательное страхование ипотеки защищает объект залога и его основные элементы: фундамент, стены, полы, крышу, окна, и двери. Полный список страховых случаев зависит от страховой, обычно полис покрывает ущерб от пожаров, взрывов, стихийных бедствий и других непредвиденных ситуаций. Но распространяется ипотечное страхование только на основные конструкции здания: то есть, если вашу квартиру зальют соседи и из-за этого испортится подвесной потолок, компенсацию вы не получите. А вот если в стене появится трещина из-за землетрясения, страховщик возместит затраты на ремонт. Так вы не останетесь с долгами, но без жилья в случае форс-мажора.

Если ипотечная недвижимость так пострадала, что восстанавливать ее не имеет смысла (например, дом полностью сгорел при пожаре), страховщик сначала выплатит банку остаток долга по кредиту, а если от суммы компенсации что-то останется, переведет эти деньги заемщику.

Оформление страховки только на первый год с последующим отказом от полиса для экономии на страховых платежах невозможно. Страхование объекта ипотеки — существенное условие договора, за его нарушение банк вправе применять санкции. Какие именно — внимательно читайте в договоре: это могут быть штрафы за каждый день без страховки, а также аннулирование договора и требование вернуть всю сумму кредита сразу.

Не оформлять страховку на объект ипотеки можно только в одном случае: если здание в момент покупки еще находится на стадии строительства. Застраховать такую недвижимость невозможно, придется дождаться, пока объект сдадут — полис нужно будет сразу оформить и отправить в банк.

Большинство банков предлагают полисы от своих партнеров, но вы не обязаны покупать страховку именно у них: можно выбрать любую компанию, аккредитованную банком для ипотечного страхования. Также заемщик вправе сменить страховую уже после оформления, главное — чтобы полис соответствовал требованиям кредитора и недвижимость была застрахована непрерывно. Если вы нашли более выгодное предложение или просто не нравится обслуживание, напишите заявление в текущую страховую: вам вернут стоимость полиса за неиспользованные дни. Не забудьте уведомить банк о новой страховке.

Добровольное страхование

Остальные страховки, которые предлагает банк, оформлять не обязательно, но это не значит, что от них стоит сразу отказываться. Во-первых, банк вправе поднять ставку по кредиту, если заемщик отказывается страховаться. С 1 июля 2024 года кредитные учреждения вправе поднимать ставку только до уровня аналогичных кредитов, которые были выданы на сопоставимых условиях без страхования. Но даже если разница в 1-2%, учитывая суммы ипотечных кредитов, переплата может быть существенной. Поэтому оплатить полис и получить кредит по пониженной ставке часто выгоднее, чем платить повышенные проценты, не имея при этом страховки.

Во-вторых, хоть банк и руководствуется защитой своих интересов, на заемщика риски, связанные с ипотекой, влияют не меньше. За годы, которые пройдут до полного погашения кредита, может случиться всякое: люди болеют, теряют работу, меняется экономическая ситуация в стране. Поэтому стоит обезопасить себя от ситуаций, когда платить по ипотеке вдруг станет нечем или вы останетесь без жилья, зато с семизначными долгами.

Вот какие еще полисы предлагают оформить банки при одобрении ипотеки.

Страхование жизни и здоровья заемщика

Многие путают эту страховку с полисом ДМС, но никакого отношения к медицине она не имеет. Страхуются по ней только трудоспособность и жизнь заемщика: страховщик покроет обязательства перед банком, если клиент скончается, заболеет или получит травму, из-за которой потеряет источник доходов. Эта страховка помогает защититься от тяжелых рисков: инвалидности, полной или частичной утраты трудоспособности.

Если ваша жизнь застрахована, вашей семье не нужно будет беспокоиться о кредите, пока у вас нет возможности платить по ипотеке. При временной потере трудоспособности (например, из-за болезни или травмы) страховая будет вносить за вас ежемесячные платежи, пока вы не поправитесь. Правда, у большинства страховщиков есть ограничения по срокам — чаще всего, около 6 месяцев. Если же заемщик умирает или полностью утрачивает трудоспособность, страховая полностью гасит долг по ипотеке, а квартира переходит в собственность заемщика или его наследникам. При этом не придется ждать полгода, чтобы получить право собственности — недвижимость будет немедленно переоформлена на указанного в договоре страхования родственника.

Важно внимательно изучить условия страхования жизни, чтобы знать, что именно покрывает полис. Базовые страховки включают минимум страховых случаев — например, только инвалидность и смерть, без учета других рисков. Платежи по ним невысокие, но от многих вполне вероятных ситуаций такие полисы не защитят. Например, если выплата компенсации по потере трудоспособности привязана именно к определенной группе инвалидности, процесс может сильно затянуться, пока заемщик решает бюрократические вопросы. На оформление инвалидности в некоторых регионах уходят месяцы, а работать человек уже фактически не может. Поэтому, если бюджет позволяет, лучше выбирать более полные пакеты.

Ипотечное страхование жизни и здоровья добровольное, но может помочь снизить процент по кредиту на 1-2%. Учтите, что если потом отказаться от страховки, банк может изменить процентную ставку до уровня процентов по аналогичным кредитам, выданным без страхования жизни заемщика. Использование ипотечного калькулятора позволит оценить, что выгоднее: платить за полис или согласиться на увеличение ставки. В большинстве случаев оказывается выгоднее сохранить страхование жизни.

При оформлении страхования жизни заемщик отвечает на вопросы о своем здоровье. В случае страхового случая страховая компания может потребовать медицинскую информацию. Если выяснится, что клиент скрыл данные о своем здоровье или предоставил ложную информацию, страховка может быть аннулирована.

Титульное страхование

Страхование титула — это защита права собственности на приобретаемую недвижимость. Обычно оно защищает заемщика, предотвращая неприятности со внезапно появившимися наследниками или скрытыми собственниками квартиры. Новый владелец может столкнуться с ситуацией, когда эти люди могут потребовать свои права на недвижимость, которую он купил в ипотеку.

При покупке недвижимости обычно участвуют две стороны: покупатель и продавец. Документы, включая выписку из ЕГРН, подтверждают законность сделки. Однако при покупке квартиры на вторичном рынке продавец может специально скрыть какие-то факты или невольно нарушить права третьих лиц. Например, недвижимость была куплена в браке, но один из супругов не указан в качестве собственника. В такой ситуации право на распоряжение жильем есть у обоих супругов, вне зависимости от того, чье имя вписано в свидетельство о праве собственности. Нередко в такой ситуации один из супругов заявляет свои права на уже проданную квартиру, и если суд встанет на его сторону, вашу сделку купли-продажи признают недействительной.

Безусловно, вас не лишат права собственности только потому, что на это жилье претендует еще кто-то. Но вероятность того, что где-то в юридической истории квартиры произошло мошенничество или были нарушены права других собственников, все же существует. И судебных решений в пользу таких внезапных претендентов хватает. Если сделку аннулируют, недвижимость перейдет к новым владельцам, а ипотечный кредит останется на вас. В такой ситуации титульное страхование поможет вам полностью погасить ипотечный кредит.

Страхование титула редко оформляется при покупке квартиры в новостройке, но может защитить от действий недобросовестного застройщика. Например, если выяснится, что одна и та же квартира была продана разным людям.

Страхование ответственности заемщика

Менее распространенный вариант, но некоторые банки его предлагают. Работает это следующим образом: если по каким-либо причинам вы не можете выплачивать кредит, допустили несколько просрочек, и банк имеет право потребовать досрочного погашения долга, страховая компания может помочь вам выплатить часть займа. При этом неважно, по какой причине вы перестали оплачивать кредит: из-за потери работы, болезни, депрессии, изменения экономической ситуации в стране.

Однако важно понимать, что страховка не освобождает вас полностью от обязанности платить. Согласно закону о ипотеке, страховой случай происходит, если вы пропускаете платежи и банк требует досрочного погашения долга. Тогда заложенный объект продают, вырученные деньги в первую очередь направляются на погашение ипотеки. Если этой суммы недостаточно для покрытия всей задолженности, страховая компания оплатит только часть долга. Какую именно — указано в договоре, важно внимательно изучить все условия выплаты.

Страхование жизни поручителя

Обычно для оформления ипотеки по выгодной ставке достаточно страхования жизни одного заемщика, даже если есть созаемщики (например, кредит оформляется на семейную пару). Но в некоторых случаях банк может предложить застраховать и поручителя. Обычно это обусловлено тем, что в платежеспособность заемщика кредитный специалист верит меньше, чем в финансовые возможности поручителя. Скажем, когда по ипотеке на имя сына-студента выступает отец-бизнесмен.

Оформлять такой полис не обязательно, но банк может предложить более выгодную ставку, если заемщик и поручитель согласятся.

Стоимость страхования ипотеки

Стоимость полиса ипотечного страхования зависит от разных факторов, которые определяют уровень риска для страховой компании. Если вы понимаете, какие факторы влияют на стоимость полиса, то сможете лучше разобраться в вопросах страхования и минимизировать свои расходы. Рассмотрим основные характеристики, от которых зависит цена полиса.

1. Тип объекта залога. Считается, что загородное жилье более подвержено рискам утраты, чем квартиры в многоквартирных домах. Поэтому страхование коттеджа будет дороже при прочих равных условиях.
2. Материал стен. Страхование ипотеки на жилье, построенное из кирпича или камня, будет стоить дешевле, чем полис на дом из дерева. Это объясняется тем, что вероятность пожара или разрушения деревянного дома значительно выше, чем у кирпичного или каменного.
3. Год постройки. Чем старше здание, тем выше риски. Поэтому страховка для новых домов обходится дешевле, чем для жилья, построенного в прошлом веке.

Как видите, даже среди добровольных видов страхования не от всех стоит сразу отказываться. Оформить дополнительные полисы — надежнее, чем полагаться на везение, а часто — еще и выгоднее. Особенно если покупать полисы не по отдельности, а в рамках комплексного страхования. Например, в АльфаСтрахование можно оформить единый полис: на жилье, жизнь и здоровье заемщика, а также на титул.

Вопросы и ответы

Нужна ли страховка квартиры при ипотеке?

Да, по закону при ипотеке необходимо оформить страхование объекта недвижимости, которая находится в залоге у банка.